موسسه آموزشی ایرانیان- قانون مالياتهاي مستقيم

قانون مالياتهاي مستقيم – ماده 63

قانون مالياتهاي مستقيم – ماده 63

ماده 63 ـ نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می‌شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات ‌مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی ‌املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عوضین‌، هر دو ملک باشند هریک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال ‌قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

………………………………

بخشنامه: 30/4/3413/14080

نحوه محاسبه مالیات املاک و صدور مفاصاحساب

شماره:14080/3413/4/30

تاریخ: 30/03/1368

پیوست:

نظر باینکه قانون مالیاتهای مستقیم اسفندماه 1366 مجلس شورای اسلامی از اول 1368 به موقع اجرا گذارده شده است به منظور تسریع در امورارباب رجوع و صدور به موقع گواهی موضوع ماده 187 و اجتناب از بروز اشتباه در نحوه تشخیص و محاسبه درآمد و مالیات مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل و رفع ابهامات احتمالی ضرورت رعایت موارد ذیل را متذکر و مقرر میشود مراتب زیر که به تأئید هیئت عمومی شورایعالی مالیاتی هم رسیده است به کلیه حوزه های مالیاتی و هیئتهای حل اختلاف مالیاتی ابلاغ و مورد عمل قرار گیرد . 1- ارزش معاملاتی موجود باستناد تبصره 2 ماده 64 تا تعیین ارزش معاملاتی موضوع ماده مذکور مناط اعتبار و ملاک محاسبات خواهد بود . 2- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده قبل از اول سال 1368 میباشد اعم از اینکه قیمت مذکور در سند کمتر یا بیشتر از ارزش معاملاتی باشد به حکم ماده 59 مشمول مالیاتی معادل چهاردرصد ارزش معاملاتی زمان فروش ملک است . 3- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده از اول سال 1368 به بعد می باشد به موجب ماده 60 به مأخذ مابه التفاوت ارزش معاملاتی زمان تملک و زمان فروش و به نرخ ماده 131مشمول مالیات بوده و عندالاقتضاء تبصره های یک و دوماده مزبور باید رعایت شود و در صورتی که براساس محاسبه فوق مالیاتی به معامله تعلق نگیرد یا مالیات متعلق کمتر از چهاردرصد ارزش معاملاتی زمان فروش باشد باید مالیاتی معادل چهاردرصد ارزش معاملاتی زمان فروش وصول شود و اگر بهای فروش مذکور در سند بیشتر یا کمتر از ارزش معاملاتی زمان فروش باشد تاثیری در حکم نخواهد داشت . در مورد این بند لازم است به مثالهای ذیل توجه شود : مثال الف – تاریخ تملک انتقال دهنده اردیبهشت ماه 68 و ارزش معاملاتی ملک در تاریخ تملک ده میلیون ریال بوده است تاریخ انتقال خرداد ماه 69 و ارزش معاملاتی ملک چهارده میلیون ریال میباشد . در این حالت درآمد مشمول مالیات عبارتست از :

درآمد مشمول مالیات 4000000=10000000-14000000 مالیات متعلقه 926000=(نرخ ماده 131 مثال ب – تاریخ تملک انتقال دهنده فروردین 1368 و ارزش معاملاتی ملک در تاریخ تملک شش میلیون ریال بوده است تاریخ انتقال تیرماه 1369 و ارزش معاملاتی ملک هفت میلیون ریال میباشد . در این حالت درآمد مشمول مالیات عبارتست از :

درآمدمشمول مالیات 1000000=6000000-7000000 مالیات متعلفه به درآمدفوق 154000=(نرخ ماده 131چون مالیات متعلقه ازچهار درصد ارزش معاملاتی که 280000=4% ×7000000 ریال است کمتر میباشد لذا به حکم قسمت اخیر ماده 60 باید مالیات معادل چهاردرصد ارزش معاملاتی از زمان فروش یعنی 280000 ریال وصول شود . مثال ج – تاریخ تملک ملک مشتمل بر یک طبقه ساختمان تیرماه 1368 و ارزش معاملاتی آن در تاریخ تملک هشت میلیون ریال میباشد . مالک با حفظ بنای موجود مبادرت به احداث یک طبقه ساختمان جدید نموده که ارزش معاملاتی آن در تاریخ شهریورماه 1369 که مالک قصدفروش ملک را دارد سه میلیون ریال و ارزش معاملاتی عرصه و اعیان قدیمی 11 میلیون ریال است در این حالت به حکم تبصره یک ماده 61 مالیات فروش بنای احداثی توسط انتقال دهنده عبارتست از :

مالیات فروش بنای احداثی ریال 120000=4% × 3000000 3000000=8000000-11000000 درآمدمشمول مالیات بابت فروش عرصه و اعیان قدیمی مالیات بردرآمدبابت درآمد مشمول مالیات فروش عرصه و اعیان قدیمی 624000=(به نرخ ماده 131)×4000000 کل مالیات نقل وانتقال قطعی ملک 744000=120000+624000 4- نقل وانتقال قطعی املاک درصورتیکه با عقدی غیراز عقد بیع مانند صلح وهبه انجام شود وانتقال معوض باشد مشمول حکم ماده 63 بوده و مالیات ملک مورد انتقال باید حسب مورد طبق مقررات مواد 59 و 60 محاسبه و وصول و گواهی موضوع ماده 187 با رعایت ضوابط تعیین شده در بندهای 2 و 3 این بخشنامه برحسب مورد صادر گردد و توجه خواهند داشت هرگاه عوضین هردوملک باشند هر یک از متعاملین باید مالیات نقل و انتقال قطعی ملکی را که انتقال میدهند به ترتیب فوق پرداخت نمایند. 5- در مورد املاکی که دارای مغازه یا محل کسب خالی بوده و مورد انتقال واقع بشود باید توجه شود که مدلول و مفهوم ماده 62 این نیست که مابه التفاوت ارزش معاملاتی با ارزش روز ملک به عنوان تفاوت ارزش موضوع ماد مزبور محسوب گردد . بلکه درصورت لزوم باید با تعیین ارزش روز ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی و مقایسه آن با ارزش روز همان ملک در صورتیکه همان مقدار اعیانی داشت ولی فاقد مغازه یا محل کسب خالی بوده مابه التفاوت حاصل را که همان تفاوت ارزش ناشی از موقعیت تجاری مغازه یا محل کسب خالی مذکور در ماده 62 است مأخذ محاسبه مالیات موضوع ماده مزبور قرار دهند. بدیهی است در مواردی که ملک دارای چند مالک باشد تفاوت ارزش تعیین شده باید ابتدا به نسبت سهم مالکین تعیین و سپس مورد اعمال نرخ چهاردرصد و هشت درصد بر حسب مورد قرار گیرد . در این خصوص به منظور درک صحیح و توضیح مطلب لازم است به مثالهای زیر توجه شود : مثال الف – ارزش روز یک باب خانه مشتمل بر دو باب مغازه خالی بیست و پنج میلیون ریال است و در صورتی که ملک مزبور دارای همان مساحت زیر بنا (اعیانی ) ولی فاقد دوباب مغازه خالی باشد در مقایسه با حالت دارای دوباب مغازه ارزش روز آن پانزده میلیون ریال میشد بنابراین تفاوت ارزش موضوع ماده 62 نسبت به ملک ده میلیون ریال است که باید مأخذ محاسبه مقطوع ماده مزبور واقع شود بدین بیان که مالیات نقل و انتقال قطعی باید از مأخذ ارزش معاملاتی و حسب مورد با رعایت مواد 59 و یا 60 محاسبه و وصول و از مأخذ ده میلیون ریال تفاوت ارزش فوق الاشاره نیز باید مالیات مقطوع موضوع ماده 62 محاسبه و وصول شود . مثال ب – ارزش روز ملکی که کلا به صورت محل کسب خالی است به لحاظ موقعیت تجاری چهل میلیون ریال و ارزش روز ملک مزبور اگر دارای همان مقدار مساحت زیربنا (اعیانی ) به صورتی غیر از محل کسب خالی باشد بیست میلیون ریال خواهد بود . باید توجه شود که حکم این ماده منحصرا‌ ناظر به املاکی است که دارای مغازه یا محل کسب خالی هستند و لذا در مورد املاک فاقد مغازه یا محل کسب خالی ولو اینکه در منطقه تجاری هم قرار داشته باشد حکم ماده 62 جاری نخواهد بود و باید به وصول مالیات نقل و انتقال قطعی اکتفا شود . همچنین باید دانست این قبیل املاک که نقل و انتقال آنها به لحاظ داشتن مغازه یا محل کسب خالی علاوه بر مالیات موضوع مواد 59 و یا 60 مشمول مالیات موضوع ماده 62 نیز میشود مطلقا مشمول مواد 73 و 78 نمی باشد . 6- در مورد املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده است اعم از این که انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی یا با سند عادی انجام شود به حکم ماده 61 باید ارزشی که در سند درج می شود مأخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و 60 حسب مورد قرار گیرد . 7- در مواردی که انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی انجام نمی شود ولی ملک دارای ارزش معاملاتی است به موجب ماده 59 و ماده61 ارزش معاملاتی باید حسب مورد مبنای محاسبه مالیات مواد 59 و یا 60 واقع شود . 8- در مواردی که انتقال گیرنده ملک دولت یا شهرداریها یا موسسات وابسته به آنها باشند در صورتیکه مورد مشمول معافیت ماده 70 نباشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده می شود فارغ از بهای معامله که در سند درج می شود به طور کلی باید ارزش معاملاتی ملک برحسب مورد مأخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و یا 60 قرار گیرد مگر اینکه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد که در این صورت به حکم ماده 66 همان مبلغ کمتر از ارزش معاملاتی باید ماخذ محاسبه مالیات مذکور واقع شود و با ید توجه داشت که در مورد اخیر در صورتی که ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی نیز باشد مورد از شمول حکم ماده 62 خارج خواهد بود . 9- در مورد معافیت موضوع ماده 70 باید مطابق رای مشورتی شماره 3341/4/30 مورخ 28/4/68 شورایعالی مالیاتی اقدام لازم بعمل آید . 10- از نظر موارد شمول ماده 78 یادآور می شود حکم این ماده ناظر به درآمدی است که مالک ملک در نتیجه واگذاری یکی از حقوق خود نسبت به ملک مزبور که حکم آن ضمن مواد 53 تا 77 بیان نشده با حفظ مالکیت ملک تحصیل می نماید بطور مثال مستاجر مغازه ای می خواهد مغازه اجاری خود را به شخص دیگری واگذار نماید و مالک بابت این تغییر مستاجر ممکن است از مستاجر قبلی یا مستاجر جدید مبلغی به عنوان حق رضایت برای واگذاری مغازه از طرف مستاجر قبلی به مستاجر جدید دریافت نماید که این مبلغ از نظر مالیاتی مشمول حکم ماده 78 خواهد بود .

محمدجواد ایروانی

وزیر اموراقتصادی و دارائی

…………………………………

بخشنامه: 30/5/1258/17758

محاسبه مالیات نقل و انتقال سر قفلی بساز و بفروشی

شماره: 17758/1258/5/30

تاریخ: 23/04/1371

پیوست:

نظرباینکه بموجب ماده 11قانون اصلاح موادی ازقانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه 1366 تغییراتی درنحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک وانتقال حق واگذاری محل بعمل آمده با درنظر گرفتن سایرمقررات مربوط به فصل املاک مراتب زیریادآوری میشود: 1) نقل وانتقال قطعی املاک : باتوجه به اصلاح ماده 59وحذف ماده 60 وتبصره های آن و نیز حذف ماده 62قانون مالیاتهای مستقیم همکاران مالیاتی دقت خواهند نمود که از تاریخ اجرای ماده اصلاحی مزبور( 1/1/1371)مالیات نقل وانتقالات قطعی املاک بدو درنظرگرفتن تاریخ تملک مالک ، ازماخذ ارزش معاملاتی زمان انتقال و به نسبت سهم هرمالک ، به نرخهای مقرردر ماده 59 اصلاحی یعنی تامبلغ 20000000 ریال بنرخ 4% وتا60000000 ریال نسبت به مازاد20000000 ریال بنرخ 8% و نسبت به مازاد 60000000 ریال بنرخ 12% محاسبه ووصول خواهد شد درصورتیکه ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرارخواهد گرفت ضمنا”چنانچه ملک در سنوات قبل دارای ارزش معاملاتی بوده ولی درسال انتقال برای آن ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد دراینصورت آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده قبلی مناط اعتبار خواهد بود 2) انتقال حق واگذاری محل الف نظرباینکه بموجب تبصره 1 ماده 59 اصلاحی تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل برحسب نوع کاربری ملک ومحل وقوع آن ازلحاظ موقعیت تجاری سایرموارد موثر درارزش آن طبق آئیننامه ای خواهد بود که درسه ماهه اول هر سال توسط وزارت اموراقتصادی و دارائی تهیه واعلام خواهد شد، لذا بدیهی است بااجرای مفاد تبصره یک مزبور وپس ازتعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ارزش مزبور مبنای محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل ازطرف مالک عین یاصاحب حق به نرخهای مقرر در ماده 59اصلاحی قرار خواهد گرفت البته تا تعیین وابلاغ آئیننامه مذکورواعلام ارزش معاملاتی حق واگذاری محل وجوه دریافتی مالک و یاصاحب حق بابت انتقال حق واگذاری محل طبق قسمت اخیر تبصره ماده 59اصلاحی مزبور ماخذ محاسبه و وصول مالیات بنرخهای مقرر در ماده 59یادشده خواهد بود. ب – توجه خواهند داشت که باحذف ماده 73وتبصره های آن و ماده 79وتبصره آن ازاول سالجاری نحوه محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل اعم ازاینک انتقال دهنده مالک عین بوده و یامالکیتی نسبت به عین نداشته باشد)مانند مستاجر صاحب حق واگذاری محل ( یکسان گردیده وطبق نرخهای مقرر در ماده 59 اصلاحی مذکورخواهد بود. 3) نقل وانتقال قطعی ملک توام باحق واگذاری محل : الف – چنانچه ملک مورد معامله توام باحق واگذاری محل انتقال داده شوددر اینصورت میبایستی ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ویاوجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل ( حسب مورد) بشرح مذکور دربند 2 فوق الذکربارعایت تبصره های 1 و2 ماده 59 اصلاحی به ارزش معاملاتی ملک اضافه شده ویکجاماخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق بنرخهای فوق الذکر قرارگیرد. ب – تاتعیین واعلام آئیننامه موضوع تبصره یک الحاقی به ماده 59 اصلاحی درمواردیکه مبلغ مورد معامله بابت عین ملک وحق واگذاری محل تفکی نشده باشدبرای تعیین وجوه مربوط به حق واگذاری محل بایستی ضمن تعیین ارز روزملک مورد معامله توام باحق واگذاری محل ومقایسه آن باارزش روز همان ملک بافرض نداشتن موقعیت تجار ( بدون توجه به ارزش معاملاتی ملک ) مابه التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعیت تجاری ملک (حق واگذاری محل ) میباشد به ارزش معاملاتی ملک اضافه وبشرح مذکوردرقسمت الف این بند ماخذ محاسبه ووصول مالیات متعلق قرارگیرد. بطورمثال چنانچه دریافتی مالک بابت ملکی که متضمن موقعیت تجاری نیز بوده وارزش معاملاتی ملک آن شش میلیون ریال است کلا” سی میلیون ریال وارزش روز ملک مزبور بافرض نداشتن موقعیت تجاری 20000000 ریال باشد دراینصورت ازمبلغ دریافتی مزبور 10000000 ریال آن (10000000= 20000000- 30000000) مربوط به حق واگذاری محل خواهد بودکه البته رقم اخیرالذکربا ارزش معاملاتی ملک جمع و16000000 ریال یکجاماخذ محاسبه ومطالبه مالیات بنرخهای مذکور در ماده 59 اصلاحی قرار خواهد گرفت . بدیهی است که درمالکیتهای مشاع همانطورکه فوقا” نیز اشاره گردید بایدسهم هرمالک جداگانه ماخذ محاسبه ووصول مالیات قرارگیرد. 4) باتوجه به اصلاح ماده 78 قانون مالیاتهای مستقیم راجع به واگذاری سایر حقوق مالکین عین نسبت به املاک (غیراز مواردی که ضمن مواد 53 تا77 ذکر شده است ) ازقبیل حق رضایت دریافتی مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذاری بین مستاجرین ، نظایرآنها( دریافتی مالک درهرموردبنرخهای مذکور در ماده 59 اصلاحی ماخذ محاسبه مالیات قرارخواهد گرفت . 5)باتوجه باینکه گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 پس ازوصول بدهیهای مالیاتی مربوط بمورد معامله وسیله حوزه مالیاتی ذیربط صادرمیگردد بدیهی است که ذکر رقم حق واگذاری محل در گواهیهای صادره مزبور که مبنای محاسبه مالیات مربوط قرار گرفته از نظر مقررات مالیاتی ضرورتی نخواهد داشت 0 البته حوزه های مالیاتی باید توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله دراجرای ماده 185 قانون یاد شده توسط صاحبان دفاتراسناد رسمی و بطورکلی نقل وانتقالات انجام شده در محدوده آنهاباید بموقع رسیدگی وچنانچه احیانا”باتوجه به مبلغ مذکور درسند بابت انتقال حق واگذاری محل ویابهرنحوه دیگرمالیاتی قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند. 6) دراجرای مقررات ماده 77 اصلاحی نیز مالیات نقل وانتقال قطعی ملک مورد انتقال بایستی به نسبت ارزش معاملاتی عرصه واعیان تقسیم و مالیات متعلق به اعیان دراحتساب مالیات بساز و بفروشی منظورگردد بعنوان مثال چنانچه ارزش معاملاتی عرصه واعیان ملک مورد انتقال به ترتیب 36000000و 28000000ریال باشد کل مالیات نقل وانتقال قطعی متعلق 4480000 ریال و مالیات متعلق به اعیان وقابل کسر ازمالیات بسازوبفروشی طبق محاسبه ذیل مبلغ 1960000 ریال خواهد بود. 1960000= 64000000:( 28000000 × 448000)

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

…………………………………….

بخشنامه: 13530

در خصوص فصل مالیات بردرآمد املاک

شماره : 13530

تاریخ : 1384/07/27

پیوست:دارد

اداره کل امور مالیاتی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل امور مالیاتی

دفتر فنی مالیاتی

دفتر طراحی سیستمها و روشها

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده 251 مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

سازمان حسابرسی

جامعه حسابداران رسمی ایران

پیرو بخشنامه شماره 11823 مورخ 1384/06/30 مربوط به فصل مالیات بر ارث ، اینک بخشنامه راجع به فصل مالیات بردرآمد املاک قانون مالیاتهای مستقیم به ضمیمه ابلاغ می گردد. لازم است ماموران و مراجع عضو سازمان بلحاظ ضرورت اجرای صحیح احکام فصل مذکور ، مفاد بخشنامه را دقیقا“ رعایت و ضمنا“ مدیران و روسای مریوط از حیث ابلاغ و نظارت و بازرسی در جهت حسن اجرای آن ، مطابق مقررات مندرج در بخشنامه نخست عمل نمایند.

غلامرضا حیدری کردزنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

بخشنامه راجع به فصل اول باب سوم

قانون مالیاتهای مستقیم ( مالیات بردرآمد املاک )

نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بردرآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه های مختلفی نسبت به پرونده های مالیاتی گردیده و بمنظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مودیان محترم و سازمان متبوع نکات زیررا یادآوری و مقرر می دارد ماموران و مراجع مالیاتی در رسیدگیهای خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند .

1-راجع به ماده 53 و تبصره های آن :

الف -در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس :

در اینخصوص بدوا لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنایی کامل داشته باشند .

طبق ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد،استفاده کند .

حق انتفاع بمعنی خاص را حبس نیز می گویند،بعبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و عین مال متعلق به شخصی یا نهادی دیگر است گفته می شود که آن مال مورد حبس است خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است ، بهمین دلیل چون بهره بردار بصورت مجانی از مال بهره مند گردد ، حسب مورد مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی شناخته می شود حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظرگرفتن مفهوم حبس ،بر پنج قسم است که شامل حبس مطلق ،حبس موید ، عمری ، رقبی سکنی می باشدبرابر ماده 44 قانون مدنی ، در صورتیکه مالک برای حق انتفاع مدتی تعیین نکرده باشد ، حبس مطلق(تا فوت مالک ) خواهد بود .

حبس موبد مانند وقف است که تا عین باقی است ، منافع آن متعلق به منتفع خواهد بود .

طبق ماده 55 قانن مدنی ، وقف عبارتست از((حبس عین مال و تسبیل منافع آن))

طبق ماده 41 قانون مدنی ((عمری حق انتفاعی است که بموجب عقدی از طرف مالک برای شخص بمدت عمر خود با عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد))

طبق ماده 42 قانون مدنی ((رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می گردد)) .

طبق ماده 43 قانون مدنی ((اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد ، سکنی یا حق سکنی نامیده می شود و این حق ممکن است بطریق عمری یا بطریق رقبی برقرار شود)).

ضمن توصیه به یکایک ماموران و مسئولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد 29 تا 108 قانون مدنی براتی آشنایی بیشتر یا حقوق مربوط به املاک، موارد ذیل را متذکر می گردد :

الف :1– منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف خاص باشد ، مال الاجاره عینا“ برابر صدر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمنا از مصادیق بندهای ((الف)) و ((ح)) ماده 139 قانون مالیاتهای مستقیم نباشد نیز بهمان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد .

الف-2- منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده53 آنست که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود. در اینگونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهرا“ به مالک عین تحمیل می شود ، معهذا بدلیل حکم صریح مندرج در ماده 53 ، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیالت معادل بیست و پنج درصد مال الاجاره از کل مال الاجاره مزبور کسر گردد.

الف-3– چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور نیز برابر صدر مال الاجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره 7 ماده 53 از مال الاجاره دریافتی کسر خواهد شد.

الف-4– توجه شود که منظور از حکم ماده 53 در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم اینگونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می باشد ، بلکه اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مال الاجاره پرداختی دریافت نمایند ، مابه التفاوت برابر قسمت اخیر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود .

الف- 5– در موارد حبس ( وقف یا انواع دیگر واگذاری حق انتفاع ) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیما“ از ملک استفاده نمایند ، نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد 123 و 126 قانون مالیاتهای مستقیم مشمول تسلیمی اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود ، اما در مواردیکه مالک با انتقال عین ، منافع ملک را بصورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می نماید ، اگر از ملک شخصا (( بهره برداری)) کند ، چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران عاید او نشده ، مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

ب- در مورد املاکی که از طرف غیر مالک به اجاره واگذار می شود :

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده 53 ، هرگاه موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره ، بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را بر اساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارائه اسناد رسمی) مشخص نمایند.

ج- در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی

طبق قسمت اخیر متن ماده 53 ، حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود .

حکم یاد شده در اصل مشعــــر بر این است که در احتساب درآمدها و هزینه های مربوط به خانه های سازمانی،در صورت قبول دفاتر،اقلام مندرج در دفاتر باید ملاک عمل قرار گیرد و در اینصورت استهلاک مالک نیز حسب مورد بر اساس جدول موضوع ماده 151 قانون مالیاتهای مستقیم منظور خواهد شد.

د- در مورد تبصره 2 ماده 53

طبق این تبصره املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار می گیرد ، غیراجاری تلقی می شود . حکم تبصره مورد بحث این توهم را ایجاد نموده است که واگذاری املاک بطور مجانی به سایرین اجاری تلقی خواهد شد . در این باره یادآور می شود که در وهله اول باید اصل را برآن قرارداد که کسی ملک خود را مجانا“ در اختیار غیر نمی گذاردو با این ترتیب در بادی امرآنرا اجاری تلقی و در مقام مطالبه مالیات برآمد ، اما با وجود این اگر در موارد استثنایی حسب اقرار طرفین ( صاحب ملک و شخص منتفع ) و یا بر اساس اطلاعات و مدارک متقن معلوم گردید که واگذاری بصورت مجانی بوده ، در آنصورت موضوع از حیطه مالیات بردرآمد املاک خارج و بعنوان واگذاری حق انتفاع مشمول فصل بردرآمد اتفاقی ( ماده 123 ) بوده و مالیات بابت منفعت ملک به ساکن ملک ( بلحاظ استفاده مجانی ) تعلق خواهد گرفت .

هـ – در مورد مالیاتی تکلیفی موضوع تبصره 9 ماده 53 :

مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال الاجاره هر مدت از سال ، مالیات متعلق را در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد ، بر مبنای مال الاجاره سالانه پس از کسر 25% آن به نرخ ماده 131 محاسبه و با تسهیم مالیات سالانه ، مالیات نسبت به مدت مزبور را تعیین و بعنوان مالیات علی الحساب از مال الاجاره پرداختی کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد ، مستاجر مربوط بایستی در هر بار سه چهارم مال الاجاره پرداختی را محاسبه و بیست و پنج درصد(نرخ موضوع ماده 105) آنرا بعنوان مالیات علی الحساب شخص حقوقی (موجر) از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ظرف ده روز ، رسید آنرا به موجر تسلیم کند.

و- در مورد تبصره 10ماده 53 :

این تبصره متضمن دو نکته مبهم می باشد ، یکی راجع به موعد پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و دیگری چگونگی اقدام در مورد خریدارانی است که مجددا“ بلحاظ فقد سند رسمی ملک را با تنظیم مبایعه نامه عادی منتقل می نمایند .

درخصوص موعد پرداخت مالیات توسط شرکت سازنده مسکن،چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک بصورت عادی در آن محل رایج باشد ، شرکت مکلف است وفق ماده 80 قانون مالیاتهای مستقیم ظرف سی روز با تسلیم اظهارنامه مالیات متعلق را بپردازد(تبصره ماده110 رفع این تکلیف خاص نمی باشد ) و اگر مسکن مورد انتقال واجد وصف فوق نباشد ، بایستی هماهنگ با قواعد کلی ماده 187 که مشعر بر ضرورت پرداخت مالیات قبل از انتقال می باشد ، عمل نمود ، با ابن ترتیب که مالیات باید در روز تنظیم قرارداد و یا روز بعد و اگر روزهای مزبور مصادف با تعطیلات رسمی باشد ، در اولین روز اداری بعد از ایام تعطیل پرداخت گردد. بدیهی است با عنایت به شرط مصرح در تبصره 10 مورد بحث،عدم پرداخت مالیات متعلق در مواعد مذکور و یا کسر پرداخت و یا حسب مورد عدم تسلیم اظهارنامه در مواعد مذکور موجب تعلق جرائم مقرر در فصل تشویقات و جرائم مالیاتی خواهد بود .

درباره خریداران اینگونه واحدهای مسکونی نیز که مبادرت به انتقال ملک با سند عادی به دیگری می نمایند، مادام که سند رسمی بابت هر واحد تنظیم نشده باشد ،بهمان ترتیب فوق الذکر و با همان شرایط رفتار خواهد شد . ضمنا چنانچه این خریداران ملک را به اجاره واگذار کنند ، مطالبه مالیات بر درآمد اجاره از آنها نیز تابع مقررات مربوط به مالکین ملک خواهد بود.

ز- در مورد تبصره 11 ماده 53 (بر اساس بخشنامه شماره 210-4530 مورخ 1390/02/27 و دادنامه شماره615 مورخ 1389/12/23 این بند ابطال گردید.

باعنایت به مسائل و ابهامات مشهود در قسمت اخیر این تبصره ، نکات زیر را متذکر می گردد :

– معافیت مربوط به 150 متر مربع یا 200 متر مربع فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت ازآن استفاده شود و گرنه مشمول این معافیت نخواهد بود .

– در احـتساب مـیزان مـعافیـت مـوضـوع این تبصره بایستی مال الاجاره را به نسبت 150 متر مربع یا حسب مورد 200 متر مربع محاسبه نمود، بعـنوان مـثال اگـر یـک واحـد مـسکونی بمساحت زیر بنای مفید 200 متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال الاجاره آن 72,000,000 ریال در سال باشد ، 54,000,000 ریال از مال الاجاره معاف و 18,000,000 ریال آن پس از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک مشمول مالیات خواهد شد . چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد ، جمع مال الاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آنها منظور و بطریق یاد شده در تهران به نسبت 150 متر مربع و در سایر نقاط به نسبت 200 متر مربع از جمع مال الاجاره یاد شده در تهران به نسبت 200 متر مربع از جمع مال الاجاره بعنوان معافیت می گردد . اگر یک یا چند واحد مسکونی در تهران و یک یا چند واحد دیگر در سایر نقاط کشور واقع شده باشد ، لازم است در محاسبه آنها را متجانس نمائیم ، بشرح مثال زیر :

واحد مسکونی اجاری در تهران بمساحت 100 متر مربع با مال الاجاره سالانه 20,000,000ریال

واحد مسکونی اجرای در مشهد بمساحت 300 متر مربع با مال الاجاره سالانه 84,000,000ریال

متر مربع در تهران متر مربع در سایر نقاط

150 معادل 300

225=300 x x

متر مربه به مأخذ تهران 325=100+225

104,000,000=20,000,000+84,000,000=جمع مال الاجاره سالانه

104,000,000 325

48,000,000=150 x x

معافیت سالانه

ریال

درآمد مشمول مالیات 42,000,000=75%× (48,000,000-104,000,000)

– زیـربنـای مـفید هـر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد ، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور می شود، در غیر اینصورت و در مواردی که زیـر بنا بـا اندازه گیری وسـیله مـاموران مـالیاتـی تعـیین مـی گردد ، تـوجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل،گلخانه ،استخر، آب انبار، مـحل نصـب تاسـیسات ، راه پـله و نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشه ای ، انبـاری و زیر زمیـن غیر مسکونی جزء زیر بـنای مفید محسوب نمی شود .

-دراستفاده از تسهیلات موضوع این تبصره ، ادارات امور مالیاتی موظفند از مودی تعهد مبنی بر نداشتن واحد مسکونی دیگر ( بغیراز واحدهای معرفی شده ) اخذ و مشخصات کامل ملک یا املاک اجرای معرفی شده را به دفتراطلاعات مالیاتی ارسال دارند و این دفتر ملزم است در صورت مشاهده خلاف موضوع را سریعا“ جهت مطالبه مالیات متعلق به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام نماید .

2– راجع به تبصره 2 ماده 54 :

طبق این تبصره از ابتدای سال 1382 ارزش اجاری املاک باید توسط کمیسیون تقویم املاک بر اساس هر متر مربع تعیین گردد . توجه داشته باشند که این تبصره صرفا“ جنبه جایگزینی تبصره 1 ماده 54 از ابتدای سال 1382 را داراست ، باین معنی که فقط در شرایط می توان ارزش تقویمی کمیسیون مزبور را ملاک عمل قرارداد . علاوه برآن در خصوص تبصره مزبور پاسخ به چند مسئله دیگر ضروری است :

الف– با عنایت به متن ماده 54 اگر بعدا“ اسناد و مدارک مثبته بدست آید که معلوم شود اجاره ملک پبش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات قانون مطالبه خواهد بود.

ب- چـنانـچه مـودی نـسبت بـه مـال الاجـاره تـقویمی که ماخذ مطالبه مالیات قرار گرفته ، معترض باشد ، اعتراض او قابل رسیدگی در مراجع ذیربط می باشد .

ج – اشخاص موضوع تبصره 9 ماده 53 در کسر مالیاتهای تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال الاجاره را ماخذ قرار دهند و مال الاجاره تقویمی کمیسیون موضوع ماده 64 در این باره ملاک عمل نخواهد بود ، همچنین اگر ملک بصورت رهن تصرف ( بدون دریافت مال الاجاره ) واگذار شده باشد ، کسرو پرداخت مالیات بتبع عدم پرداخت مال الاجاره منتفی می باشد

د- اگر موجر یا مستاجر موسسات و شرکتهای دولتی و یا شهرداریها باشند ، قرارداد منعقده بابت اجاره ملک از لحاظ مالیاتی در حکم سند اجاره رسمی بوده و مال الاجاره مندرج در آن قرارداد ملاک عمل خواهد بود .

3-راجع به ماده 55 :

الف – با توجه به صراحت این ماده پرداختی مودی اعم از آنکه بموجب سند رسمی صورت گیرد و یا قرارداد عادی ، مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک بشرط احراز واقعیست قابل کسر از مال الاجاره دریافتی خواهد بود ، اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی ، در صورت عدم ارائه سند رسمی ، ارزش تقویمی وفق تبصره 2 ماده 54 ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت .

ب- حکم ماده 55 بهیچوجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی شود ، اما چنانچه خانه یا اپارتمان واگذاری مودی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر بعنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع شود ، این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود.

4– راجع به ماده 57 :

الف – درآمد مندرج در این ماده هر نوع درآمد اعم از مشمول یا غیر مشمول مالیات را شامل می شود ، بنابراین مالک ملک استجاری چنانچه از منابعی مانند کشاورزی یا از محل واگذاری املاک مشمول تبصره 11 ماده 53 این قانون نیز کسب درآمد نماید ، نمی تواند از معافیت موضوع57 برخوردار شود ، مگرآنکه درآمدهای حاصله کمتر از حد معافیت موضوع ماده 84 باشد که در اینصورت مقررات تبصره 2 ماده 57 در حق او اعمال خواهد شد .

ب- چون در ماده 57 موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده معین نشده ، مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای تسهیلات موضوع این ماده را بنماید و واحدهای مالیاتی مادام که خلاف اظهارات مودی ثابت نشده ، ملزم به قبول مندرجات اظهارنامه تسلیمی می باشند ، ضمنا“ در مواردی که مودی نیاز به اخذ گواهی انجام معامله داشته باشد، نبایستی صدورآنرا موکول به اخذ تاییدیه از اداره امور مالیاتی محل سکونت او بنمایند.

5– راجع به حق واگذاری محل موضوع ماده 59 :

الف – طبق نص صریح ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم دریافتی مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات می باشد ، بنابراین در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی شود،باید موضوع واگذاری دقیقا“ مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد. اگر فی المثل بنا به جهات مربوط به عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد، ویا از آنجا که میزان مال الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد،چنانچه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل ، مال الاجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین تعیین شده باشد ، در اینصورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود .

ب- برخلاف تصور برخی ماموران مالیاتی ، منظور از ((موقعیت تجاری )) مذکور در تبصره 2 ماده 59 آن نیست که زمینهای واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل بشود . لذا متذکر می گردد مادام که ملک بصورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد ، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود .

ج- در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت ، مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سندرسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی – سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد .[1]

6– راجع به ماده 63:

– منظور ازنقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع ، عقودی از قبیل صلح ، هبه و معاوضه می باشد . چنانچه صلح و هبه بصورت معوض باشد ، انتقال دهنده ملک برابر ماده 59 مشمول مالیات خواهد بود و اگر بطور بلاعوض باشد ، انتقال گیرنده مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم شناخته می شود. یادآوری می نماید که قید مال الصلح تقریبا“ بی ارزش ( مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا به شیوه های مرسوم بمنظور تکمیل ارکان معامله در اسناد قید می شود ) در اسناد بمنزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود بعنوان بلاعوض تلقی خواهد شد .

نکته قابل توجه دیگر در اینخصوص آنکه ، انتقال ملک به بانکها صرفا“ بمنظور اخذ تسهیلات بانکی در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا نبایستی موجب تعلق مالیات مضاعف گردد ، لذا در مواردیکه ضمن معامله بین طرفین ، بانک نیز بقصد اعطاء تسهیلات وارد معامله شده و بجای انتقال گیرنده واقعی سند انتقال بنام بانک صادر می گردد ، فقط یک فقره مالیات از انتقال دهنده اخذ و بعد از آن موقع تنظیم یا تسجیل سند بنام انتقال گیرنده واقعی مالیات دیگری مطالبه نخواهد شد.[2]

7- راجع به ماده 74

بطورکلی طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ( و اصلاحات و الحاقات آن ) دولت فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه از مالک رسمی ارثا“ به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت .

با توجه به ماده 22 مزبور و نیز با عنایت به ماده 47 قانون یاد شده ، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ، از لحاظ مالیاتی هم که مجری مقررات آن دولت است ، فقط انتقال املاک بشرح فوق الذکر دارای رسمیت بوده و گرنه واگذاری به غیر بودن تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی جنبه اجاره خواهد داشت. با وجود این بنا به نص صریح ماده 74 قانون مالیاتهای مستقیم در مواردیکه ملک حسب عرف محل مورد معامله قطعی واقع شود ، در صورت احراز واقعیت ، موضوع انتقال قطعی آن قابل قبول خواهد بود ، لیکن انتقال عادی سایراملاک وفق مواد 22 و 47 مزبور از نظر دولت ( از جمله سازمان امور مالیاتی کشور) در حکم انتقال قطعی نمی باشد ، هر چند در این حالت نیز اعتراض مودیان وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیاتهای مستقیم قابل رسیدگی در هیاتهای حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

8-راجع به ماده 77 :

الف – تاریخ صدور گواهی پایان کار مذکور در این ماده مترادف و مصادف با تاریخ پایان کار ساختمان بکار رفته است ، بنابراین در مواردیکه حسب قراین و شواهد و مدارک متقن معلوم شود گواهی پس از گذشت مدت زمانی از تاریخ خاتمه کار صادر گردیده ، تاریخ واقعی پایان کار ساختمانی مبدا محاسبه دو سال مقرر در ماده 77 خواهد بود .

ب- برخلاف نظریه اعلامی طبق بخشنامه شماره211/64085/7238 مورخ 1381/11/14 ، انتقال واحدهای در حال ساخت و ناتمام به نسبت پیشرفت کار ساختمانی ، مشمول مالیات موضوع این ماده خواهد بود ، بدیهی است پس از تکمیل و واگذاری توسط اشخاص بعدی ، فقط نسبت به میزان تکمیلی تعلق خواهد گرفت.[3]

9– راجع به ماده 78 :

مهمترین حقوق ملکی مذکور در ماده 78 شامل ” حق ارتفاق به ملک غیر ” ( با توجه به مواد 93 تا 108 قانون مدنی ) ، بهره مالکانه معادن ( با رعایت مقررات موضوعه مربوط به آن ) و حق رضایت مالک دریافتی در موارد انتقال حق واگذاری محل توسط مستاجر به غیر می باشد .

دریافتی واگذارنده بابت هر یک از حقوق مزبور مشمول مالیات به نرخ دو درصد وفق ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود ( توجه شود که نرخ 5% مذکور در ماده 59 منحصرا” نسبت به ارزش معاملاتی ملک قابل اعمال است که در صورت انتقال قطعی ملک مصداق می یابد ) .

10- تذکرات لازم راجع به اجرای حکم تبصره 1 ماده 80 مرتبط با ماده 187 :

الف – ادارات امور مالیاتی موظفند در موارد تقاضای صدور گواهی انجام معامله سریعا” نسبت به موضوع اقدام واز اعمال زائد و سختگیریهای بی مورد و اجبار به مودیان برای ارائه مدارک غیر ضرور جدا”خودداری نمایند . در مورد املاکی که وضعیت آن بلحاظ اقدامات قبلی و یا سوابق و اطلاعیه های مضبوط در پرونده روشن است ، بخصوص در مورد املاک مسکونی که خود مالک در آن سکونت دارد ، نبایستی به عذر بازدید مجدد و تحقیقات محلی صدور گواهی را بعهده تعویق اندازند ، بلکه اگر معضل خاصی در میان نباشد ، باید ظرف 72-48 ساعت از تاریخ وصول استعلام گواهینامه صادر و موضوع فیصله یابد . در مواردیکه عرصه و اعیان ملک در سند رسمی و یا مدارک معتبری مانند گواهی پایان کار شهرداری مربوط قید شده باشد ، ضرورتی برای مساحی و اندازه گیری نخواهد بود . چنانچه بلحاظ تشکیل واحدهای خاص مالیاتی (بر حسب منابع)،منابع مختلف مربوط به ملک مانند مشاغل و حق واگذاری محل به واحد یا واحدهای دیگری محول شده باشد ، واحد محل وقوع ملک ملزم است در اولین روز مراجعه مودی مراتب را از واحدهای دیگر استعلام و واحدهای اخیر نیز مکلفند صدور پاسخ استعلام را در اولویت قرارداده پس از بررسی و وصول مطالبات احتمالی فورا“ نتیجه را به واحد نخست اعلام دارند

ب- در موارد مقتضی ارسال مستقیم گواهی انجام معامله به دفتر اسناد رسمی بلااشکال است و گرنه بایستی به مودی ( انتقال دهنده ملک یا حقوق مربوط آن ) و یا وکیل و یا نماینده قانونی او تحویل داده شود و یا حسب نظر و اعلام مراجع قضائی به شخص معرفی شده از طرف آن مراجع تحویل داده شود ، ضمنا“ در خصوص تعلق ملک به دو نفر یا بیشتر ، تحویل به احد از شرکاء و در مورد اشخاص حقوقی تحویل به مدیر مسول و یا شخص معرفی شده از طرف مسئولین صلاحیتدار شخص حقوقی بلامانع است .

ج- تقاضانامه یا استعلام راجع به صدور گواهی انجام معامله بمحض وصول به واحد مالیات ذیربط باید در دفتر ثبت و شماره آن عندالاقتضاء به ذینفع ارائه گردد وگرنه جزء تخلفات انتظامی محسوب خواهد شد .

د- توجه داشته باشند که حسب مقررات ماده 187 وصول بدهیهای مالیاتی مودی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در اینصورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهیهای مودی باشد ، همچنین اگر راجع به مورد معامله ، سایر اشخاص بدهکار باشند . واحدهای مالیاتی مجاز نیستند صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند ، فی المثل چنانچه حق واگذاری یک باب مغازه چند بار بصورت عــــادی منتقل شده و اکنون موجر قصد تنظیم سند رسمی معامله با آخرین خریدار را دارد ، نمی توان پرداخت مالیات حق واگذاری متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند ، به عهده متعاملین فعلی قرار داد ، مگر آنکه بطور مستند تعهد پرداخت مالیاتها را نموده باشند

هـ – در مورد صدور وقفنامه ، استعلام دفاتر اسناد رسمی و صدور گواهی وفق ماده 187 ضرورت اخذ بدهیهای احتمالی گذشته مربوط به ملک مورد وقف لازم است ، اما تنظیم سند وقف اعم از آنکه موضوع وقف عام یا خاص باشد ، بهیچ وجه مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

و – صدور گواهی انجام معامله در خصوص تمامی املاک اعم از آنکه متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی عمومی دولتی و غیردولتی و یا وقفی و غیرآن باشد ضروری است ، منتهی در صورتی که بسبب این تعلقات معافیت مالیاتی مطرح باشد ، گواهی مذکور طبعا“ بدون اخذ مالیات صادرخواهد شد . در مورد ادارات امور مالیاتی صلاحیتدار برای صدور گواهی انجام معامله املاک متعلق به بانکها و سایر اشخاص حقوقی اعم از شرکتها و موسسات و نهادهای عمومی یا خصوصی متذکر می گردد که اگر ملک مورد بحث در شهریا بخش یا روستای اقامتگاه قانونی شخص حقوقی واقع شده و در آن شهر یا بخش یا روستا واحد مالیاتی خاص اشخاص حقوقی وجود داشته باشد ، واحد مالیاتی مذکور با رعایت مقررات مربوط صالح برای صدور گواهی انجام معامله خواهد بود و چنانچه محل وقوع ملک شهر یا بخش یا روستای دیگری غیر از اقامتگاه قانونی شخص حقوقی باشد ، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تکلیف صدور این گواهی را عهده دار بوده و موظف است با وصول مالیات مربوط به معامله گواهی یاد شده را صادر و رونوشت آنرا طی اطلاعیه ای حسب مورد به ضمیمه تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی رسیدگی کننده به پرونده عملکرد شخص حقوقی و یا اداره امور مالیاتی اقامتگاه شخص حقوقی جهت ضبط در پرونده اصلی ارسال دارد . ضمنا“ در موارد فک رهن موضوع تقاضا و صدور گواهی انجام معامله منتفی است .

صدور گواهی موضوع ماده 187 ق .م.م مربوط به نقل و انتقال کلیه املاک متعلق به بانکها در شهر تهران توسط اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک صورت پذیرفته و رونوشتی از آن به انضمام تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره کل امور مالیاتی مودیان بزرگ تسلیم گردد.[4]

ز- سازمان مالی زمین و مسکن نیز ( که مورد سوال برخی واحدها بوده ) مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی امـــلاک و حسب مورد سایر درآمدهای احتمالی ناشی از املاک می باشد ، اما در مورد اشخاص موضوع ماده 2 قانون مالیاتهای مستقیم باید توجه داشت که انتقال املاک و حق واگذاری محل و اجاره املاک جزء فعالیتهای اقتصادی موضوع تبصره 2 آن ماده نبوده ، لذا بابت موارد مذکور مالیاتی مطالبه و وصول نخواهد شد،لیکن اشخاص مزبور در صورت ساخت و فروش بناهای نوساز تا دو سال پس از خاتمه بنا ، مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیان واگذاری برابر مقررات ماده 77 خواهند بود .

در اینخصوص متذکر می گردد که مفاد تبصره 2 ماده 139 دایر بر معطوف نمودن احکام تبصره 2 ماده 2 به درآمد مشمول مالیات اشخاص موضوع آن ماده بمعنی معافیت مالیات بردرآمد املاک همه اشخاص موضوع ماده 139 نمی باشد ، بلکه معافیت احتمالی هر یک را صرفا“ در قالب احکام همان ماده ( 139 ) بایستی جستجو نمود .

ح -در مواردی که ملک توام با حق واگذاری محل بطور قطعی انتقال می یابد ، اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری در محل بصورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد ، مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل ماخذ دریافتی طبق ماده 59 محاسبه و وصول و در صورتیکه بهای(( عرصه و اعیان )) و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله بطور یکجا بین طرفین معین شده باشد ، واحدهای مالیاتی بایستی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند ، بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورده نموده آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد ، مابه التفاوت را بعنوان حق واگذاری منظور و از آن ماخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه کنند . در موارد معاوضه حق واگذاری دو محل نیز، بهای آنها به ماخذ زمان معامله تقویم و بترتیب بهای هر یک ماخذ مالیات واگذارنده آن قرار خواهد گرفت .

تــــوجــــه :

آن بخش از مفاد بخشنامه هائی که بمناسبت اصلاحیه مصوب 1380/11/27 از ابتدای سال 1381 تاکنون بابت فصل مالیات بردرآمد املاک صادره گردیده و مغایر با مفاد این بخشنامه می باشد ، از تاریخ ابلاغ این بخشنامه ملغی و در خصوص آن بخش از احکام فصل مزبور که نسبت به احکام قبل از اصلاح تغییر نیافته و در بخشنامه حاضر نیز بحث خاصی راجع به آن بمیان نیامده ، آخرین بخشنامه های و دستورالعملها و همچنین آراء هیات عمومی شورای عالی مالیاتی صادره لغایت سال 1380 حسب مورد لازم الرعایه خواهد بود .

غلامرضاحیدری کرد زنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

…………………………………..

بخشنامه: 210/56861

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 86/1/19 در مورد مالیات تقسیم اموال مشاع به فرض عدم تساوی

شماره:56861/210

تاریخ:17/06/1388

پیوست: دارد

موضوع رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 19/1/86 در مورد مالیات تقسیم اموال مشاع به فرض عدم تساوی

تصویر رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 19/1/86 مبنی بر:

” ابـطال نـامـه هـای شماره 20/2036/34792 مـورخ 1/9/1366 و شـماره 20/2560/48260 مورخ 3/11/1366 معاون محترم وقت درآمدهای مالیاتی وزارت متبوع عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی در خصوص اخذ گواهی انجام معامله از ادارات امور مالیاتی ذیربط در زمان تنظیم اسناد راجع به تقسیم نامه های املاک و قید شماره آن در سند تقسیم نامه” جهت اطلاع و بهره برداری لازم ارسال می گردد.

محمد قاسم پناهی

معاون فنی و حقوقی

شماره:20/2036/34792

تاریخ:01/09/1366

پیوست:

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

به قرار اطلاع برخی از دفاتر اسناد رسمی،بدون اخذ گواهی موضوع ماده 10 لایحه قانونی اصـلاح پاره ای از مـواد قانـون مـالیاتـهای مسـتقیم مصوب 3/3/1359 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران اقدام به تنظیم اسناد راجع به تقسیم نامه املاک می نمایند، با توجه به اینکه در اغلب موارد مفاد تقسیم نامه های مذکور از مصادیق مواد 19 و24 قانون مالیاتهای مستقیم می باشد که تشخیص شمول یا عدم شمول مالیات نسبت به آنها به عهده ماموران تشخیص مالیاتی مربوطه است لذا خواهشمند است به کلیه دفاتر اسناد رسمی ابلاغ فرمایند به استثنای تقسیم نامه های بین ورثه بر اساس گواهی حصر وراثت و در حدود حصه آنان به موجب مقررات مربوط به ماده 194 قانون مالیاتهای مستقیم انجام می پذیرد در سایر موارد قبلا گواهی انجام معامله موضوع ماده 10 لایحه قانونی فوق الذکر را از حوزه مالیاتی یا اداره امور اقتصادی و دارائی ذیربط مطالبه و شماره آن را در سند تقسیم نامه قید نمایند.

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

شماره:20/2560/48260

تاریخ:03/11/1366

پیوست:

نظر به اینکه تقسیم نامه راجع به املاک صرفنظر از عنوان سند از نظر مالیاتی از مصادیق مواد 19 و 24 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ماه 1340 و اصلاحیه های بعدی آن حسب مورد می باشد و در مواردیکه به طور مثال دو یا چند ملک مشاعی متعلق به دو نفر یا بیشتر باشد و مالکین بخواهند با تنظیم تقسیم نامه ششدانگ هر پلاک را در سهم اختصاص خود قرار دهند علاوه بر تعلق مالیات موضوع بند 2 ماده 24 قانون فوق الذکر،منتفع شونده در کلیه موارد نسبت به مازاد حصه مشاعی مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی نیز خواهد بود که به هر صورت مرجع تشخیص و تعیین درآمد مشمول مالیات به استناد مقررات قانون مزبور مامورین تشخیص مالیاتی مربوطه می باشند بر این اساس و در این رابطه این وزارتخانه طی نامه شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/66 از آن سازمان درخواست نموده که مراتب لزوم اخذ گواهی انجام معامله موضوع ماده 10 لایحه قانونی مصوب 3/3/59 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران و قید شماره آن در اسناد تقسیم نامه را به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ نمایند، ولی اداره کل امور اسناد و سر دفتران آن سازمان با عنوان نمودن عدم نص قانونی در خصوص خواسته خود را متعذر از صدور بخشنامه دانسته و خواستار ارائه مستند قانون گردیده است علیهذا با عنایت به اینکه قبلا نیز در مورد نامه شماره 17/ 5175/12596 این وزارت عنوان آن سازمان از طرف اداره کل مزبور مکاتبه مشابه ای انجام شده است ضمن ارسال فتوکپی پاسخ آن به شماره 20/2237 مورخ 20/9/66 خواهشمند است دستور فرمائید نسبت به ابلاغ مفاد نامه شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/66 این وزارتخانه به دفاتر اسناد رسمی تسریع و نتیجه را اعلام دارند.

بدیهی است قطع نظر از ابلاغ مفاد نامه مزبور به دفاتر اسناد رسمی صرفا به منظور ایجاد هماهنگی و رعایت صحیح مقررات قانون مالیاتهای مستقیم و در ارتباط با ماده 9 آئین نامه نظارت بر عملیات صاحبان دفاتر اسناد رسمی درخواست گردیده، ماموران مالیاتی وزارت متبوع به وظایف مقرر کماکان ادامه داده و در صورت مشاهده تخلفات مالیاتی دفاتر اسناد رسمی را مسئول تضییع حقوق دولت دانسته و طبق مقررات و قوانین مالیاتی کلیه مالیاتهای متعلقه به اضافه 25% جریمه تخلف را از آنان مطالبه و وصول خواهند نمود.

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

شماره:هـ/82/322

تاریخ:20/03/1386

پیوست:

رأی شماره 5 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال بخشنامه های شماره 20/2036/34792

مورخ 1/9/1366 و 20/2560/48260مورخ 3/11/1366 معاون درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی

تاریخ: 19/1/1386

شماره دادنامه:5

کلاسه پرونده:83/322

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.

شاکی:کانون سر دفتران و دفتر یاران.

موضوع شکایت و خواسته:ابطال بخشنامه های شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/1366 و 20/2560/48260مورخ 3/11/1366 معاون درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی.

مـقدمه: شـاکـی بـه شـرح دادخـواست تقـدیمـی اعـلام داشته است، معاونت درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی به موجب بخشنامه شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/1366،هنگام تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی، دفاتر اسناد رسمی را مکلف به اخذ گواهی انجام معامله موضوع ماده 10 لایحه قانونی اصلاح پاره ای از مواد قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 3/3/1359 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران نـمـوده اسـت.لکـن در قـبال درخـواسـت اداره کـل امـور اسـناد و سـر دفـتران سـازمـان ثبـت مبنی بر ارائه مستند قانونی،مشتکی عنه طی شماره 20/2560/48260 مورخ 3/11/1366 ضمن تکرار مجدد درخواست خود اعلام داشته «بدیهی است قطع نظر از ابلاغ مفاد نامه مزبور به دفاتر اسناد رسمی که صرفا به منظور ایجاد هماهنگی و رعایت صحیح مقررات قانون مالیاتهای مستقیم و ارتباط با ماده 9 آیین نامه نظارت بر عملیات صاحبان دفاتر اسناد رسمی درخواست گردیده مأموران مالیاتی وزارت متبوع به وظایف مقرر کماکان ادامه داده و در صورت مشاهده تخلفات مالیاتی دفاتر اسناد رسمی را مسئول تصییع حقوق دولت دانسته و طبق مقررات و قوانین مالیاتی،کلیه مالیاتهای متعلقه به اضافه 25% جریمه تخلف را از آنان مطالبه و وصول خواهند کرد.» بخشنامه های مذکور بنا به دلائل زیر خارج از اختیارات وزارت امور اقتصادی و دارائی و بر خلاف قانون اسـت،1- بخشنامه شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/1366 به ادعای استناد به ماده 19 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1345 صادر شده و با تـوجه بـه تصـویب قـانـون مـالیـاتهای مـستقیم مـصوب 1366 و اصـلاحـیه هـای بـعدی آن خصـوصـا اصـلاح مـوادی از قـانون مـالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380 و نسخ قوانین قبلی،کلیه دستورالعملهائی که به استناد قوانین قبلی صادر شده اند فاقد قابلیت اجرا می باشند،مگر در مواردی که نسبت به آن از طرف قانونگذار حکم دیگری صادر شده باشد که این امر محقق نشده است. 2- در قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1345،تقسیم،مشمول مالیات نبوده و به تبع آن با تصویب ماده 10 لایحه قانونی اصلاح پاره ای از مواد قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 3/3/1359 شورای انقلاب اسلامی اخذ گواهی انجام معامله نیز ضرورت ندانسته بنابراین علیرغم گذشت 21 سال از زمان تصویب قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1345،صدور بخشنامه مذکور بر خلاف قانون بوده است. با امعان نظر به مراتب معروضه،بخشنامه های موصوف وزارت امور اقتصادی و دارائی خارج از حدود اختیارات قانونی مشتکی عنه و نیز بر خلاف مقررات ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 صادر گردیده است.مدیر کل دفتر حقوقی سازمان امور مالیاتی کشور در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 4001-212 مورخ 12/7/1383 مبادرت به ارسال تصویر نامه شماره 2673-211 مورخ 31/6/1383 دفتر فنی مالیاتی نموده است. در نامه اخیرالذکر آمده است،صرفنظر از اینکه تقسیم مال مشاع،معامله تلقی شود یا خیر،هنگام تقسیم اموال مشاع(اعم از منقول یا غیر منقول)الزاما حصه اختصاصی و مشاعی منقسمین مساوی و برابر نخواهد بود. لذا امکان وجود تفاوت فرضیه،عینه و یا متصوره میان آنها وجود دارد.از این رو در متن اسناد تقسیم نامه و در خاتمه آنها،اصحاب تقسیم به موجب عقد خارج لازم هر گونه تفاوت ارزش فرضی و یا واقعی میان حصه اختصاصی و سهم مشاعی خود را از هر حیث و جهت به صورت بلا عوض یا محاباتی به یکدیگر صلح و سازش می نمایند. تردیدی نیست این بخش از اسناد تقسیم نامه واجد اوصاف معاملات مصرح در ماده 119 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه 1366 و اصلاحیه های بعدی آن بوده و در نتیجه مشمول مقررات فصل ششم از باب سوم و به تبع آن حکم ماده 187 قانون مزبور می گردد.لذا تنظیم اسناد تقسیم نامه منصرف از مفاد بخشنامه های مورد شکایت بنا به صراحت حکم ماده 187 قانون مستلزم اخذ گواهی انجام معامله می باشد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق با حضور روسا و مستشاران و دادرسان علی البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید:

رأی هیأت عمومی

به صراحت اصل 51 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران هیچ نوع مالیات وضع نمی شود مگر به موجب قانون.نظر به مراتب فوق الذکر و اینکه وضع و برقراری مالیات منوط به حکم صریح قانونگذار است و تقسیم اموال مشاع به فرض عدم تساوی و لزوم پرداخت یا اصلاح یا سازش مابه التفاوت سهام مالکین مشاع در پایان تقسیم از مصادیق موارد مصرح در مادتین 119و 187 قانون مالیاتهای مستقیم و سایر درآمدهای مشمول مالیات محسوب نمی شود،بنابراین بخشنامه های شماره 20/2036/34792مورخ 1/9/1366 و 2/2560/48260 مورخ 3/11/1366 معاون درآمدهای مـالیاتـی وزارت امـور اقتـصادی و دارائی از جهت اینکه امر تقسیم را به شرح مندرج در مصوبات مزبور مشمول مالیات اعلام داشته است،خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی مربوط تشخیص داده می شود و به استناد بند(الف) ماده 19 و 42 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385 ابطال می گردند.

علی رازینی

رئیس هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

………………………………………

بخشنامه: 200/95/44

عدم شمول مالیات نسبت به تقسیم اموال مشاع در اسناد تقسیم نامه های تنظیمی

شماره: 44-95-200

تاریخ: 13-07-1395

موضوع عدم شمول مالیات نسبت به تقسیم اموال مشاع در اسناد تقسیم¬ نامه¬ های تنظیمی

به قرار اطلاع برخی از ادارات امور مالیاتی هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در برخورد با اسناد تقسیم¬ نامه¬ های املاکی که قدرالسهم مالکین آن تغییرنموده است، اقدام به مطالبه مالیات می¬ نمایند; لذا پیرو بخشنامه 56861-210 مورخ 17-6-1388 راجع به ابلاغ رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 19-1-1386 در خصوص ابطال نامه¬ های شماره 20-2036-34792 مورخ 1-9-1366 و شماره 20-2560-48260 مورخ 3-11-1366 معاون محترم درآمدهای مالیاتی وقت وزارت امور اقتصادی و دارایی، موکدا یادآور می¬ گردد:

باتوجه به مفاد دادنامه مذکور، تقسیم اموال مشاع به فرض عدم تساوی و لزوم پرداخت یا اصلاح یا سازش مابه¬ التفاوت سهام مالکین مشاع در پایان تقسیم، از مصادیق موارد مصرح در مادتین 119 و 187 قانون مالیات¬ های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن و سایر درآمدهای مشمول مالیات محسوب نمی¬ شود.

بنابراین نحوه عمل مالکین در میزان سازش برای تقسیم اموال مشاع در اسناد تقسیم¬ نامه¬ های تنظیمی، ماهیتا معامله محسوب نشده و مشمول محاسبه مالیات نخواهدبود.

سیدکامل تقوی¬ نژاد

رییس کل سازمان امورمالیاتی کشور

شماره:56861-210

تاریخ:17-06-1388

پیوست: دارد

موضوع رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 19-1-86 در مورد مالیات تقسیم اموال مشاع به فرض عدم تساوی

تصویر رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 19-1-86 مبنی بر:

” ابـطال نـامـه هـای شماره 20/2036/34792 مـورخ 1-9-1366 و شـماره 20/2560/48260 مورخ 3/11/1366 معاون محترم وقت درآمدهای مالیاتی وزارت متبوع عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی در خصوص اخذ گواهی انجام معامله از ادارات امور مالیاتی ذیربط در زمان تنظیم اسناد راجع به تقسیم نامه های املاک و قید شماره آن در سند تقسیم نامه” جهت اطلاع و بهره برداری لازم ارسال می گردد.

محمد قاسم پناهی

معاون فنی و حقوقی

شماره:هـ/82/322

تاریخ:20/03/1386

پیوست:

رأی شماره 5 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال بخشنامه های شماره 20/2036/34792 مورخ 1/9/1366 و 20/2560/48260 مورخ 3/11/1366 معاون درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی

تاریخ: 19/1/1386

شماره دادنامه:5

کلاسه پرونده:83/322

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.

شاکی:کانون سر دفتران و دفتر یاران.

رأی هیأت عمومی

علی رازینی

رئیس هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

شماره:20/2036/34792

تاریخ:01/09/1366

پیوست:

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

شماره:20/2560/48260

تاریخ:03/11/1366

پیوست:

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

……………………………………

بخشنامه: 230/96/93

ابلاغ صورتجلسه شورای عالی مالیاتی درخصوص نحوه تعیین مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی دارای چند ملک اجاری، جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم و مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک

شماره:93/96/230

تاریخ: 26/06/1396

موضوع ابلاغ صورتجلسه شورای عالی مالیاتی درخصوص نحوه تعیین مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی دارای چند ملک اجاری، جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم و مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک

به پیوست نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 24-201 مورخ 19/06/1396 در ارتباط با ” نحوه تعیین مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی دارای چند ملک اجاری، جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم و مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک ” که در اجرای بند (3) ماده 255 قانون مالیات¬های مستقیم اصلاحی مصوب 31/04/1394 صادر گردیده و به تنفیذ رئیس کل محترم سازمان امور مالیاتی کشور رسیده است، برای اطلاع و اجراء ابلاغ می¬گردد.

نادر جنتی

معاون مالیاتهای مستقیم

………………………………….

تصویب نامه و تصمیم نامه: 110027/ت 42483ک

در خصوص واگذاری اراضی و املاک مازاد بر نیاز و بدون استفاده وزارت آموزش و پرورش پس از تغییر کاربری

شماره: 110027/ت 42483ک

تاریخ: 31/05/1388

پیوست:

وزارت آموزش و پرورش – وزارت مسکن و شهرسازی

وزارت امور اقتصادی و دارایی

وزیران عضو کارگروه بررسی مسایل و مشکلات آموزش و پرورش و فرهنگیان در جلسه مورخ 14/11/1387 به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و با رعایت تصویب نامه شماره 188911/ت 41656هـ مورخ 16/10/1387 تصویب نمودند:

1- وزارت آموزش و پرورش می تواند اراضی و املاک مازاد بر نیاز و بدون استفاده خود را پس از تغییر کاربری از طریق مراجع ذیربط با رعایت قوانین و مقررات مربوط به عنوان عوض مدارس مشمول قانون ممنوعیت قلع ساختمانهای آموزشی و پرورشی- مصوب 1385- و مدارس استیجاری که دارای سند مالکیت می باشند و امکان تخلیه و تحویل آنها به مالک وجود ندارد، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری و با توافق مالکان به آنان واگذار نماید. نقل و انتقال سند مالکیت ملک عوض و معوض همزمان در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.

2- وزارت آموزش و پرورش از پرداخت هر گونه مالیات نقل و انتقال و عوارض بابت خرید و فروش املاک موضوع این تصویب نامه معاف می باشد.

3- در صورتی که ارزیابی عوض و معوض با هم برابری نداشته باشند، آموزش و پرورش می تواند با رعایت صرفه و صلاح دولت با مالک مدرسه استیجاری یا مدارس مشمول قانون مذکور در بند (1) توافق نماید.

محمد احمدی نژاد

رئیس جمهور

……………………………….

دیوان عدالت اداری: 831

ابطال قسمت دوم بند یک بخشنامه شماره 41019/ 2700/211 مورخ 11/9/1385 سـازمان امور مالیاتی کشور

شماره دادنامه: 831

تاریخ:19/11/1389

کلاسه پرونده: 87/911

مرجع رسیدگی:هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.

شاکی:خانم فاطمه هاشمی طاهری.

موضوع شکایت و خواسته:ابطال بخشنامه شماره 41019- 2700-211 مورخ 11/9/85، صادره از سازمان امور مالیاتی کشور به لحاظ مخالفت با ماده 63 قانون مالیات‎های مستقیم.

گردشکار: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، اینجانب یک باب واحد تجاری را در سال 1380 خریداری و با توجه به اینکه پرداخت بهای مغازه به صورت یکجا برایم مقدور نبوده، بنابراین از بانک ملت جهت اخذ وام به صورت اجاره به شرط تملیک و انتقال قطعی سند به نام اینجانب موکول به بازپرداخت تسهیلات بانکی گردید. در آن زمان به واسطه تسهیلات بانکی اجبارا ملکم را به نام بانک نمودم و طبق قوانین و مقررات آن زمان و طبق تحقیقات انجام‌شده از ادارات مالیاتی هیچ‌گونه مالیاتی به اینجانب تعلق نمی‎گرفت و حتی پس از بازپرداخت وام و فک رهن از بانک ملت به اداره مالیاتی مراجعه نموده و بدون پرداخت کوچک‌ترین رقمی و با استفاده از ضوابط قانونی مفاصاحساب به شماره 24233/2 مورخ 11/6/85، صادر گردید. با توجه به اینکه تهیه سایر مدارک از قبیل بیمه و پایان کار شهرداری طولانی گردید و اعتبار مفاصاحساب اخذشده از اداره امور مالیاتی به پایان رسیده بود، مجددا جهت تمدید به اداره امور مالیاتی مراجعه ولی متاسفانه بر خلاف قوانین موضوعه و طبق بخشنامه شماره 41019- 2700-211 مورخ 11/9/85، از اینجانب مطالبه مالیات سرسام‌آوری نموده‎اند که طبق ماده 63 قانون مالیات‎های مستقیم این عمل مغایرت دارد. اینجانب فقط به صرف استفاده از تسهیلات بانکی ملک را به نام بانک انتقال داده‎ام و هیچ گونه، عقد بیعی صورت نگرفته است و از روز اول هم خودم در آنجا مشغول به کار بوده و مالیات مشاغل آن را هم پرداخت نموده‎ام، مالا به لحاظ اینکه بخشنامه فوق‎الذکر بر خلاف ماده 63قانون مالیات‎های مستقیم بوده تقاضای ابطال آن را دارم. مدیرکل فنی مالیاتی و قراردادهای بین‎المللی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 35942/212 مورخ 31/3/88، اعلام داشته‎اند، فارغ از تشریفات قانونی موضوع ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی جهت تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک با توجه به اینکه اثر این تشریفات زوال مالکیت و نیز انتقال قطعی ملک بوده و طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک موصوف همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبـت‌ شده مالک خواهد شناخت، بنابراین انتقال املاک موضوع قراردادهای مورد بحث از شمول ماده 59 قانون مالیات‎های مستقیم خارج نبوده و از آنجا که به موجب اصل 51 قانون اساسی جمهوری اسلامی هیچ‌گونه مالیات و معافیتی وضع نمی‎گردد، مگر به موجب قانون و قانونگذار برای انتقال املاک پس از تحقق شرط تملک در این‌گونه قراردادها معافیتی وضع نکرده است، لذا بخشنامه شماره 41019/2700/211 مورخ 11/9/85، این سازمان مطابق موازین قانونی تهیه گردیده است.

هیأت عمومی دیوان درتاریخ فوق با حضور روسا ومستشاران و دادرسان علی‎البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‎نماید.

رأی هیأت عمومی

با توجه به مواد 59 و 63 قانون مالیات‎های مستقیم اخذ مالیات بر نقل و انتقال قطعی اعم از بیع و غیر آن تجویز گردیده است و عقد اجاره به شرط تملیک در مدت اجاره، معلـق و مشروط به تحقـق شرایط آن می‎باشد و در این مدت انتـقال قطعی صورت نمی‎پذیرد. لذا در مواردی که ضمن معامله بین طرفین، بانک نیز به قصد اعطاء تسهیلات وارد معامله‌شده و به جای انتقال‌گیرنده واقعی سند به نام بانک صادر می‎گردد، فقط یک فقره مالیات از انتقال‌دهنده اخذ و موقع تنظیم سند به نام انتقال‌گیرنده واقعی مالیات دیگری نباید مطالبه شود و چون در این مدت،انتقال قـطعی صـورت نمی‎پذیرد،نـمی‎تواند واجـد آثار انتقـال قـطعی و تبعـات ناشی از آن از جمله تکلیف انتقـال‌ دهـنده بـه پرداخت مالیات باشـد، بـنابراین قـسمت دوم بنـد یک بخشنامه شماره 41019/ 2700/211 مورخ 11/9/1385 سـازمان امور مالیاتی کشور که مفهـم و متضـمن وقوع انتـقال قطعی براساس اجاره به شرط تمـلیک می‎باشد و بر اساس آن متـعاملین عقد اجاره به شرط تملیک را مکلف به پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی می‎نماید، مغایر قانون تشخیص می‎گردد و به استناد بند یک ماده 19 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎گردد.
مبشری

معاون قضائی دیوان عدالت اداری

……………………………………

رای شورا: 201-24

صورتجلسه مورخ 1396/05/03 شورای عالی مالیاتی در اجرای بند 3 ماده 255 قانون مالیاتهای مستقیم

شماره:24-201

تاریخ: 19/06/1396

بسمه تعالی

صورتجلسه مورخ 3/5/1396 شورای عالی مالیاتی

در اجرای بند 3 ماده 255 قانون مالیاتهای مستقیم

نامه شماره 36190/م مورخ 17/04/1396 معاون محترم مالیاتهای مستقیم منضم به نامه شماره 5516/230/د مورخ 28/2/1394 معاونت مذکور در خصوص ابهامات مطرح شده در اجرای بند 3 ماده 255 ق.م.م. حسب دستور رییس کل محترم سازمان امور مالیاتی کشور در جلسه شورای عالی مالیاتی مطرح گردید.

شرح ابهام:

ابهام اول- نحوه تعیین مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی دارای درآمد اجاره در دو ملک جداگانه که مستاجرین آن متفاوت میباشند.

نظرات:

1- از آنجا که در صدر ماده 53 قانون مزبور، از عبارت کل مال الاجاره نسبت به مورد (واحد) اجاره، مورد اجاره استفاده شده است، مالیات بردرآمد هر واحد میبایست به طور جداگانه محاسبه گردد.

2- در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، میبایست کل اجاره های یک فرد به عنوان یک مودی مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره واقع گردد.

ابهام دوم- محاسبه جریمه دیر کرد موضوع ماده 190 قانون مالیات های مستقیم در خصوص مالیات بر درآمد نقل و انتقال ملک موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مذکور برای اشخاص حقیقی.

نظرات:

1- با عنایت به حکم ماده 80 قانون در خصوص پرداخت مالیات در مواعد مشخص، عدم پرداخت مالیات در سر رسید مقرر مشمول جریمه موضوع ماده 190 قانون می باشد.

2- با توجه به اینکه در ماده 190 جریمه مدنظر قانونگذار مربوط به مالیات عملکرد می باشد بنابراین درآمد نقل و انتقال ملک توسط اشخاص حقیقی که در قالب فعالیت عملکردی آنان نمی باشد مشمول جریمه نیز نمی گردد.

ابهام سوم- مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مالیاتهای مستقیم. (با توجه به اشکالات ایجاد شده با تصویب قانون تسهیل.)

نظرات :

1- با استناد به ماده 157 قانون مزبور، مهلت رسیدگی و مرور زمان مالیاتی 5 سال از تاریخ سر رسید پرداخت مالیات می باشد و پس از انقضای آن، مالیات مربوطه قابل مطالبه و وصول نخواهد بود.

2- از آنجا که مطابق با ماده 187 قانون مذکور، در کلیه نقل و انتقالات که در دفتر اسناد رسمی صورت می گیرد، فارغ از زمان انجام آن، مالک موظف به ارایه گواهی از اداره امور مالیاتی می باشد، لذا در هر زمان که نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی ثبت میگردد مالیات نقل و انتقال قطعی شده ولی نسبت به پرداخت آن اقدام نشده است. در نتیجه مرور زمان در نقل و انتقال املاک موضوعیت نخواهد داشت.

شورای عالی مالیاتی در اجرای بند 3 ماده 255 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن پس از بررسی های لازم و شور و تبادل نظر در خصوص موضوعات مطروحه به شرح زیر اعلام نظر می نماید:

نظر اکثریت:

با عنایت به حذف ماده 129 قانون مالیات های مستقیم و مفاد بند 4 بخشنامه شماره 16635 مورخ 29/2/1387 رییس کل محترم وقت سازمان امور مالیاتی کشور و با عنایت به حکم تبصره 2 ماده 101 قانون مالیات های مستقیم اصلاحیه مورخ 31/4/1394، نظریه مطرح شده در بند یک ابهام مجری خواهد بود.

محمدتقی پاکدامن-محسن توکلی-امیرحسن علی حکیم – عباس ورزیده-رضا جنانی- محمدتقی رضائیان-تاریوردی رائی- غلامرضا مظلوم -غلامعلی طالبی- علی پدرام- ناصر صادقی- محمد حیدری – محمدرضا شایان پور – سید احمد ذبیح نیا

نظر اقلیت:

مستنبط از مفاد مواد 52، 53، 80 و 131 قانون مالیات های مستقیم اشخاص حقیقی دارای درآمد اجاره املاک مکلفند درآمد حاصل از کل مال الاجاره خود را در قالب یک اظهارنامه مالیاتی (با رعایت تقسیم بندی ادارات امور مالیاتی به موجب آیین نامه اجرایی ماده 219 ق.م.م.) تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات ماده 131 یاد شده پرداخت نمایند.

سید ناصر ابراهیمی-محسن ابراهیمی-سعید آسترکی-عباسخیرخواه – امراله عابدی-عادل بهرامی – رضا سلطانی- علی نصرتی

نظر اکثریت:

با توجه به صراحت صدر ماده 190 قانون مالیات های مستقیم از حیث اینکه جریمه مقرر در این ماده معطوف به مالیات عملکرد بوده، تسری این جریمه به مالیات نقل و انتقال ملک توسط اشخاص حقیقی فاقد وجاهت قانونی است لذا نظر مذکور در بند 2 ابهام دوم منطبق با مقررات می باشد.

محمدتقی پاکدامن- محسن توکلی – امیرحسن علی حکیم – سید ناصر ابراهیمی – محسن ابراهیمی- عباس ورزیده – رضا جنانی- تاریوردی رائی- غلامرضا مظلوم-غلامعلی طالبی – علی پدرام- ناصر صادقی – محمدرضا شایان پور- سید احمد ذبیح نیا- محمد حیدری- محمدتقی رضائیان- امراله عابدی-عادل بهرامی – رضا سلطانی – علی نصرتی

نظر اقلیت:

با عنایت به قسمت اخیر ماده 190 در خصوص پرداخت مالیات پس از موعد مقرر موجب تعلق جریمه 5/2 درصد مالیات به ازای هر ماه خواهد بود، این چنین مستفاد می گردد که وضع جرایم مالیات برای ضمانت اجرای قانون بوده و برای تمامی مشمولین حکم واحد خواهد داشت بنابراین در مواقع عدم پرداخت مالیات برای مکلفین ماده 80 و تبصره های ذیل آن نیز تسری دارد.

عباس خیرخواه – سعید آسترکی

ابهام سوم- مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مالیات های مستقیم. (با توجه به اشکالات ایجاد شده با تصویب قانون تسهیل.)

نظر اکثریت:

از آنجایی که مالیات نقل و انتقال املاک موضوعا در شمول مالیات های عملکردی نبوده و در زمان وقوع معامله از تکالیف قانونی مالکین می باشد، بنابراین عدم ایفاء تکالیف قانونی از سوی مالکین ذی ربط یا عدم اعلام به موقع دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد به منظور پرداخت مالیات مزبور، موجب مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک نخواهد بود.

محسن توکلی-امیرحسنعلیحکیم-سعید آسترکی-عباس ورزیده-رضا جنانی-تاریوردی رائی -غلامرضا مظلوم- علی پدرام- سید احمد ذبیح نیا – محمدتقی رضائیان- عادل بهرامی- رضا سلطانی

نظر اقلیت:

طبق فصل اول باب سوم قانون مالیات های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک به عنوان مالیات بر درآمد شناخته شده است و از طرفی تکالیف مودیان موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک در خصوص تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات متعلق در ماده 80 آن قانون و تبصره 1 آن مشخص شده است، لذا با توجه به صراحت حکم مذکور در ماده 157 قانون مالیات های مستقیم در باب مرور زمان مالیاتی مودیان مالیات بر درآمد، حکم ماده مذکور به مالیات نقل و انتقال املاک نیز تسری دارد.

محمدتقی پاکدامن-سید ناصر ابراهیمی- محسن ابراهیمی- عباس خیرخواه -غلامعلی طالبی- امراله عابدی- محمد حیدری- علی نصرتی-ناصر صادقی- محمدرضا شایان پور

………………………………….

رای شورا: 201-38

جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم نسبت به مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل اشخاص حقوقی و مبدأ محاسبه آن

شماره:201-38

تاریخ:1397/12/13

صورتجلسه مورخ 1397/12/13 شورای عالی مالیاتی

در اجرای بند 3 ماده 255 قانون مالیاتهای مستقیم

نامه شماره 60784/230/د مورخ 1397/11/9 معاون محترم مالیاتهای مستقیم درخصوص تسری یا عدم تسری جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیات های مستقیم (جریمه دیر کرد) نسبت به مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مالیات های مستقیم اشخاص حقوقی در اجرای بند 3 ماده 255 حسب دستور رییس کل محترم وقت سازمان امور مالیاتی کشور در جلسه شورای عالی مالیاتی مطرح گردید.

شرح ابهام:

با توجه به نامه مذکور ابهام مطرح شده به شرح زیر می باشد:

1.آیا جریمه موضوع ماده190 قانون مالیات های مستقیم قابل تسری به نقل و انتقال املاک و حق واگذاری موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مزبور توسط اشخاص حقوقی هست یا خیر؟
2.در صورتی که پاسخ بند1 فوق بلی است، با توجه به سلب تکلیف ارائه اظهار نامه موضوع ماده 80 قانون مالیات های مستقیم در اجرای تبصره ماده 110 قانون مالیات های مستقیم از اشخاص حقوقی، موعد پرداخت مالیات و مبدا احتساب جریمه دیر کرد نقل و انتقال ملک و حق واگذاری موضوع مواد 59، 63 و 74 قانون مذکور از اشخاص حقوقی چه زمانی خواهد بود؟

شورای عالی مالیاتی در اجرای بند 3 ماده 255 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن پس از بررسی های لازم و شور و تبادل نظر در خصوص موضوعات مطروحه به شرح زیر اعلام نظر می نماید:

نظر اکثریت:

از آنجاییکه مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل در مورد اشخاص حقوقی جزیی از عملکرد ایت اشخاص در سال مالی آنها می باشد و این اشخاص در اجرای مقررات ماده 110 قانون مالیات های مستقیم ملکف به تسلیم اظهار نامه و تراز نامه و حساب سود و زیان هر سال مالی تا چهار ماه پس از پایان سال مالی می باشند و در اجرای تبصره ماده مذکور نسبت به درآمدهایی که طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم نحوه دیگری برای تشخیص آن مقرر شده است (از جمله نقل و انتقال املاک و حق واگذاری) مکلف به تسلیم اظهار نامه جداگانه نمی باشند. بنابراین جریمه ماده 190 قانون مذکور مشمول مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل این اشخاص می باشد. ضمنا مبدا محاسبه جریمه نیز مطابق حکم قسمت اخیر ماده 190 خواهد بود.

محمد تقی پاکدامن- محمد رضا شایان پور- سید احمدذبیح نیا- سعید آسترکی- عباس خیرخواه-حسین بنی صفار- رضا امیدی- علی اصغر تراب احمدی- یعقوب مزرعه لی- سید کاظم ختمی- امراله عابدی- رضا سلطانی

نظر اقلیت:

با توجه به عبارت ماخذ ارزش معاملاتی و وجوه دریافتی مذکور در متن ماده 59 مالیات های مستقیم مصوب 1366/12/3 و اصلاحیه های بعدی و وجه تمایز آن با درآمد مشمول مالیات عملکرد و همچنین سابق عبارات ماده (190) همان قانون و کیفیت انشاء آن، مفهوم حکم مقنن از تعلق جریمه یاد شده در این ماده صرفا نسبت به مالیات عملکرد بوده و قابل تسری به مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق و اگذاری محل توسط اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نمی باشد.

علی نصرتی-سید ناصر ابراهیمی- تاریویردی رائی- عباس ورزیده- غلامحسن کشاورز- محمد حسن زارع- حسین نیرو بخش –حمید تهذیبی- سید امیر حسین صالحی- محمد رضا سالارفرد

*به موجب دادنامه شماره 140009970905810725 مورخ 1400/03/18 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، صورتجلسه شورای عالی مالیاتی ابطال گردید. دادنامه فوق به موجب بخشنامه شماره 210/1400/48 مورخ 1400/06/28 ارسال گردید.