قانون مالياتهاي مستقيم – ماده ۷۷

 

ماده ۷۷- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بردرآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

تبصره ‌۱- اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ‌(۵۹) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

تبصره ‌۲- شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

تبصره ۳- شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می­ گردد، گزارش کنند.

تبصره ‌۴- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

تبصره ۵- آیین‌نامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد.[1]

1. بهموجب بند15 ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱، این متن جایگزین ماده (۷۷) قانون شد.

«ماده 77– اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته‌ باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده ‌درصد (%۱۰) به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی ‌مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.

………………………………………..

ایین نامه: ۳۱۴۷۰/ت52966هـ

آیین­نامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیات­های مستقیم – مصوب ۱۳۹۴

شماره:۳۱۴۷۰/ت 52966هـ

تاریخ:۲۰/۰۳/۱۳۹۶

تصویب­نامه هیأت وزیران

وزارت امور اقتصادی و دارایی

هیات وزیران در جلسه ۱۷/۳/۱۳۹۶ به پیشنهاد شماره ۲۳۸۲۳۲/۲۰۰ مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۹۴ وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (۵) ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیات­های مستقیم­مصوب ۱۳۹۴­­- آیین­نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:

آیین­نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیات­های مستقیم – مصوب ۱۳۹۴-

ماده ۱-در این آیین­نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می­روند:

الف- قانون: قانون مالیات­های مستقیم – مصوب ۱۳۶۶- واصلاحات بعدی آن .

ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن ،اعم از ساخته شده و ناتمام .

پ-­ اقامتگاه قانونی : نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و درمورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است .

ماده ۲- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهدبود .

ماده ۳- نقل و انتقال ساختمان­های در حال ساخت و ناتمام ،علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون،با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) و مالیات علی­الحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذکوراست.این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان­های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره – در مورد نقل و انتقال ساختمان­های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می­شود.

ماده ۴- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده ۵- اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه­سازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می­شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (۱۳۸) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است .

ماده ۶- ساختمان­هایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم­الاجرا شدن قانون صادر می­شود، مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره­های آن هستند.

تبصره ۱- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.

تبصره ۲- ساختمان­هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (۵۹) قانون هستند.

­ماده ۷- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (۷۷) قانون بابت ساخت و فروش هرنوع ساختمان ( عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می­شود.

تبصره ۱- در صورتی که مودی در اظهار نامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوطه مطالبه و وصول خواهدشد.

تبصره ۲- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول مالیات نشده­باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود. این حکم درمورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره ۳- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است.دراین صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهدبود.

ماده ۸- اداره امور مالیاتی مکلف است پس از در یافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی،نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی­الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون و سایر مالیات­های مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین­نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی­الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان­های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

تبصره- در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (۷) این آیین­نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می­شود:

۱-­ در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی­الحساب ده درصد (۱۰%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

۲-­ در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت­شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده و با توجه به مقررات،مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد(۱۰%) موضوعیت نخواهد داشت.

ماده ۹- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین­نامه است.

ماده ۱۰– مالیات علی­الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی­شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می­شود.

ماده ۱۱- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.

تبصره ۱- در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته می­شوند.

تبصره ۲- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شرکت­نامه، نقل و انتقال تلقی نمی­شود.

ماده ۱۲- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد،در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.

تبصره- درصورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین­نامه توسط کمیسیون موضوع ماده(۱۵۴) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت­های فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان شصت درصد (۶۰%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

ماده ۱۳- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهدشد.

ماده ۱۴- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین­نامه هستند.

اسحاق جهانگیری

معاون اول رییس جمهور

…………………………………………..

بخشنامه: ۳۰/۵/۲۴۴/۵۰۶۲

درصدعلی الحساب بساز و بفروش شامل بانکها و شرکتها دولتی نمی باشد4

شماره: ۵۰۶۲/۲۴۴/۵/۳۰

تاریخ: ۰۶/۰۲/۱۳۶۸

پیوست:

پیرو بخشنامه شماره ۵۹۹۳۶/۳۴۸۸- ۵ /۳۰ مورخ ۲۳/۱۲/۶۷ با طلاع میرساند که مفاد بند ۲ بخشنامه مذکور موضوع دریافت ۴% مالیات علی الحساب بساز و بفروشی از اشخاص حقوقی شامل بانکها و شرکتهای دولتی نمیباشد.

وزیر امور اقتصادی و دارائی

………………………………

بخشنامه: ۲۱۵۷۸

تعریف آپارتمان

شماره:۲۱۵۷۸

تاریخ: ۲۲/۰۵/۱۳۶۹

پیوست:

بمنظور اجرای صحیح تبصره ماده 77قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی و ایجاد رویه واحد برای تشخیص آپارتمان که در قسمت اخیر تبصره مذکور بعنوان یک واحد مسکونی محسوب شده است , لزوما‌ یادآور میگردد که آپارتمان به واحد ساختمانی اطلاق میشود که علاوه بر تجهیزات و سرویسهای لازم و اختصاصی دارای درب ورودی مستقل اعم از داخل یا خارج باشد .

وزیر امور اقتصادی و دارائی

………………………………………..

بخشنامه: ۳۰/۵/۱۲۵۸/۱۷۷۵۸

محاسبه مالیات نقل و انتقال سر قفلی بساز و بفروشی

شماره: ۱۷۷۵۸/۱۲۵۸/۵/۳۰

تاریخ: ۲۳/۰۴/۱۳۷۱

پیوست:

نظرباینکه بموجب ماده 11قانون اصلاح موادی ازقانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ تغییراتی درنحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک وانتقال حق واگذاری محل بعمل آمده با درنظر گرفتن سایرمقررات مربوط به فصل املاک مراتب زیریادآوری میشود: ۱) نقل وانتقال قطعی املاک : باتوجه به اصلاح ماده 59وحذف ماده ۶۰ وتبصره های آن و نیز حذف ماده 62قانون مالیاتهای مستقیم همکاران مالیاتی دقت خواهند نمود که از تاریخ اجرای ماده اصلاحی مزبور( ۱/۱/۱۳۷۱)مالیات نقل وانتقالات قطعی املاک بدو درنظرگرفتن تاریخ تملک مالک ، ازماخذ ارزش معاملاتی زمان انتقال و به نسبت سهم هرمالک ، به نرخهای مقرردر ماده ۵۹ اصلاحی یعنی تامبلغ ۲۰۰۰۰۰۰۰ ریال بنرخ ۴% وتا60000000 ریال نسبت به مازاد20000000 ریال بنرخ ۸% و نسبت به مازاد ۶۰۰۰۰۰۰۰ ریال بنرخ ۱۲% محاسبه ووصول خواهد شد درصورتیکه ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرارخواهد گرفت ضمنا”چنانچه ملک در سنوات قبل دارای ارزش معاملاتی بوده ولی درسال انتقال برای آن ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد دراینصورت آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده قبلی مناط اعتبار خواهد بود ۲) انتقال حق واگذاری محل الف نظرباینکه بموجب تبصره ۱ ماده ۵۹ اصلاحی تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل برحسب نوع کاربری ملک ومحل وقوع آن ازلحاظ موقعیت تجاری سایرموارد موثر درارزش آن طبق آئیننامه ای خواهد بود که درسه ماهه اول هر سال توسط وزارت اموراقتصادی و دارائی تهیه واعلام خواهد شد، لذا بدیهی است بااجرای مفاد تبصره یک مزبور وپس ازتعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ارزش مزبور مبنای محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل ازطرف مالک عین یاصاحب حق به نرخهای مقرر در ماده 59اصلاحی قرار خواهد گرفت البته تا تعیین وابلاغ آئیننامه مذکورواعلام ارزش معاملاتی حق واگذاری محل وجوه دریافتی مالک و یاصاحب حق بابت انتقال حق واگذاری محل طبق قسمت اخیر تبصره ماده 59اصلاحی مزبور ماخذ محاسبه و وصول مالیات بنرخهای مقرر در ماده 59یادشده خواهد بود. ب – توجه خواهند داشت که باحذف ماده 73وتبصره های آن و ماده 79وتبصره آن ازاول سالجاری نحوه محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل اعم ازاینک انتقال دهنده مالک عین بوده و یامالکیتی نسبت به عین نداشته باشد)مانند مستاجر صاحب حق واگذاری محل ( یکسان گردیده وطبق نرخهای مقرر در ماده ۵۹ اصلاحی مذکورخواهد بود. ۳) نقل وانتقال قطعی ملک توام باحق واگذاری محل : الف – چنانچه ملک مورد معامله توام باحق واگذاری محل انتقال داده شوددر اینصورت میبایستی ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ویاوجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل ( حسب مورد) بشرح مذکور دربند ۲ فوق الذکربارعایت تبصره های ۱ و2 ماده ۵۹ اصلاحی به ارزش معاملاتی ملک اضافه شده ویکجاماخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق بنرخهای فوق الذکر قرارگیرد. ب – تاتعیین واعلام آئیننامه موضوع تبصره یک الحاقی به ماده ۵۹ اصلاحی درمواردیکه مبلغ مورد معامله بابت عین ملک وحق واگذاری محل تفکی نشده باشدبرای تعیین وجوه مربوط به حق واگذاری محل بایستی ضمن تعیین ارز روزملک مورد معامله توام باحق واگذاری محل ومقایسه آن باارزش روز همان ملک بافرض نداشتن موقعیت تجار ( بدون توجه به ارزش معاملاتی ملک ) مابه التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعیت تجاری ملک (حق واگذاری محل ) میباشد به ارزش معاملاتی ملک اضافه وبشرح مذکوردرقسمت الف این بند ماخذ محاسبه ووصول مالیات متعلق قرارگیرد. بطورمثال چنانچه دریافتی مالک بابت ملکی که متضمن موقعیت تجاری نیز بوده وارزش معاملاتی ملک آن شش میلیون ریال است کلا” سی میلیون ریال وارزش روز ملک مزبور بافرض نداشتن موقعیت تجاری ۲۰۰۰۰۰۰۰ ریال باشد دراینصورت ازمبلغ دریافتی مزبور ۱۰۰۰۰۰۰۰ ریال آن (۱۰۰۰۰۰۰۰= ۲۰۰۰۰۰۰۰- ۳۰۰۰۰۰۰۰) مربوط به حق واگذاری محل خواهد بودکه البته رقم اخیرالذکربا ارزش معاملاتی ملک جمع و16000000 ریال یکجاماخذ محاسبه ومطالبه مالیات بنرخهای مذکور در ماده ۵۹ اصلاحی قرار خواهد گرفت . بدیهی است که درمالکیتهای مشاع همانطورکه فوقا” نیز اشاره گردید بایدسهم هرمالک جداگانه ماخذ محاسبه ووصول مالیات قرارگیرد. ۴) باتوجه به اصلاح ماده ۷۸ قانون مالیاتهای مستقیم راجع به واگذاری سایر حقوق مالکین عین نسبت به املاک (غیراز مواردی که ضمن مواد ۵۳ تا77 ذکر شده است ) ازقبیل حق رضایت دریافتی مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذاری بین مستاجرین ، نظایرآنها( دریافتی مالک درهرموردبنرخهای مذکور در ماده ۵۹ اصلاحی ماخذ محاسبه مالیات قرارخواهد گرفت . ۵)باتوجه باینکه گواهی انجام معامله موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ پس ازوصول بدهیهای مالیاتی مربوط بمورد معامله وسیله حوزه مالیاتی ذیربط صادرمیگردد بدیهی است که ذکر رقم حق واگذاری محل در گواهیهای صادره مزبور که مبنای محاسبه مالیات مربوط قرار گرفته از نظر مقررات مالیاتی ضرورتی نخواهد داشت ۰ البته حوزه های مالیاتی باید توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله دراجرای ماده ۱۸۵ قانون یاد شده توسط صاحبان دفاتراسناد رسمی و بطورکلی نقل وانتقالات انجام شده در محدوده آنهاباید بموقع رسیدگی وچنانچه احیانا”باتوجه به مبلغ مذکور درسند بابت انتقال حق واگذاری محل ویابهرنحوه دیگرمالیاتی قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند. ۶) دراجرای مقررات ماده ۷۷ اصلاحی نیز مالیات نقل وانتقال قطعی ملک مورد انتقال بایستی به نسبت ارزش معاملاتی عرصه واعیان تقسیم و مالیات متعلق به اعیان دراحتساب مالیات بساز و بفروشی منظورگردد بعنوان مثال چنانچه ارزش معاملاتی عرصه واعیان ملک مورد انتقال به ترتیب 36000000و 28000000ریال باشد کل مالیات نقل وانتقال قطعی متعلق ۴۴۸۰۰۰۰ ریال و مالیات متعلق به اعیان وقابل کسر ازمالیات بسازوبفروشی طبق محاسبه ذیل مبلغ ۱۹۶۰۰۰۰ ریال خواهد بود. ۱۹۶۰۰۰۰= ۶۴۰۰۰۰۰۰:( ۲۸۰۰۰۰۰۰ × ۴۴۸۰۰۰)

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

……………………………………………….

بخشنامه: ۳۰/۵/۵۴۶/۸۱۳۸

نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروش

شماره:۸۱۳۸/۵۴۶/۵/۳۰

تاریخ: ۲۶/۰۲/۱۳۷۳

پیوست:

درخصوص نحوه وصول مالیات علی الحساب بساز بفروشی موضوع بخشنامه شماره ۳۸۳۴/۳۶۳-۵/۳۰ مورخ ۴/۲/۱۳۷۲ مستند به مفاد ماده 163قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی , مقرر می دارد که منبعد حوزه های مالیاتی محل وقوع ملک هنگام صدور گواهی انجام معامله موضوع ماده ۱۸۷ قانون مذکور با استفاده از روشهای زیر حسب مورد , نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب بسازبفروشی اقدام و با رعایت مقررات قانونی مربوط ظرف مهلت مقرر گواهی لازم را صادر و به مودی تسلیم نمایند . ۱- درآمد مشمول مالیات فعالیت بساز بفروشی حتی الامکان با توجه به اسناد و مدارک مثبته و اظهارات مودی و تحقیقات کافی از طریق محاسبه قیمت فروش واقعی ملک پس از وضع کلیه هزینه های احداث بنا از قبیل مصالح و هزینه های ساخت , قیمت روز عرصه به نسبت قدرالسهم و عوارض و جرائم پرداختی به شهرداری و … تعیین و مالیات متعلقه با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن , طبق نرخ ماده ۱۳۱ اصلاحی قانون مذکور محاسبه و وصول گردد . به عنوان مثال : چنانچه شخصی در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ مترمربع مبادرت به احداث بنا و فروش آن با فرضیات زیر نموده باشد محاسبه درآمد مشمول مالیات و مالیات متعلقه بشرح زیر خواهد بود : ۱- کل بنای احداث شده مورد معامله ۲۰۰۰ مترمربع ۲- عوارض پرداختی به شهرداری بابت فرضا ۱۰۰۰ مترمربع بنای اضافی مازاد بر حد تراکم تعیین شده توسط شهرداری ۲۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال ۳- قیمت روز زمین هر مترمربع ۶۰۰۰۰۰ ریال ۴- هزینه های انجام شده برای ساخت هرمترمربع بنا ۲۵۰۰۰۰ ریال ۵- بهای فروش روز هرمترمربع ساختمان (توام با عرصه ) ۹۰۰۰۰۰ ریال در این صورت میزان مالیات علی الحساب چنین محاسبه خواهد شد : کل بهای فروش بنای احداثی ۱۸۰۰۰۰۰۰۰۰=۹۰۰۰۰۰×۲۰۰۰ قیمت روز کل زمین ۶۰۰۰۰۰۰۰۰=۶۰۰۰۰۰×۱۰۰۰ کل هزینه انجام شده (مصالح ودستمزدوغیره)برای ایجاد بنا قیمت تمام شده  ساختمان ۵۰۰۰۰۰۰۰۰=۲۵۰۰۰۰×۲۰۰۰  (۱۳۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۲۰۰۰۰۰۰۰۰+۵۰۰۰۰۰۰۰۰ +  ۶۰۰۰۰۰۰۰۰)  درآمد  مشمول مالیات بساز بفروشی ۵۰۰۰۰۰۰۰۰=۱۳۰۰۰۰۰۰۰۰-۱۸۰۰۰۰۰۰۰۰ مالیات علی الحساب = نرخ ماده ۱۳۱ اصلاحی × (معافیت قانونی ماده ۱۰۱ یا تبصره آن حسب مورد -۵۰۰۰۰۰۰۰۰) ضمنا توجه خواهند داشت که مالیات نقل و انتقال متعلق به اعیانی ملک مورد معامله که طبق ارزش معاملاتی بنا محاسبه و وصول می گردد از مالیات متعلق به فعالیت بساز بفروشی کسر و بقیه وصول خواهد شد . ۲- در مواردی که رسیدگی و اقدام وفق مفاد بند ۱ فوق الذکر مستلزم صرف وقت بوده و مودی نیز نیاز فوری به گواهی موضوع ماده ۱۸۷ جهت انجام معامله داشته باشد سریعا بایستی نسبت به وصول مالیات علی الحساب حسب موارد زیر و نیز صدور گواهی مزبور , اقدام و البته به موقع رسیدگی لازم را معمول و مالیات متعلقه را وصول خواهند نمود : الف – در مورد اشخاص حقیقی که شغل آنها بساز بفروشی است بطور کلی و نسبت به آن دسته از اشخاص حقیقی که به ساخت و فروش برجها و شهرکها و مجتمعهای بیش از ۱۰ واحد (اعم از مسکونی یا تجاری ) مبادرت می ورزند درآمدمشمول مالیات از مأخذ ۱۰ برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن مالیات علی الحساب مورد نظر طبق نرخهای مقرر درماده 131اصلاحی محاسبه و وصول میگردد. ب – درآمد مشمول مالیات سایر اشخاص حقیقی که به موجب مقررات تبصره ماده ۷۷ قانون یادشده بسازبفروشی تلقی می شوند (غیراز اشخاص مذکور در قسمت الف فوق ) از مأخذ ۵ برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله و اعمال ضریب مربوط و رعایت بخشودگی مطابق قسمت الف مذکور تعیین و مالیات علی الحساب مزبور محاسبه و وصول خواهد شد . ۳- درمورد اشخاص حقوقی ۱۵% ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله به عنوان مالیات علی الحساب وسیله حوزه های مالیاتی ذیربط وصول و به حساب پیش پرداخت مالیات شخص حقوقی منظور می گردد . بدیهی است حوزه های مالیاتی محل شغل یا محل سکونت و یا اقامتگاه قانونی اشخاص مورد بحث , حسب مورد مکلفند طبق مقررات مربوط و ظرف مهلتهای مقرر , نسبت به تشخیص و مطالبه مالیات مودیان مزبور اقدام نموده و مالیاتهای علی الحساب وصول شده را به حساب مالیات قطعی آنها منظور نمایند .

مرتضی محمدخان

وزیر اموراقتصادی و دارائی

……………………………………..

بخشنامه: ۳۰/۴/۱۲۰۶۰/۴۳۴۰۵

کسر مالیات نقل و انتقال اعیان از بساز و بفروشی

شماره: ۴۳۴۰۵/۱۲۰۶۰/۴/۳۰

تاریخ: ۰۸/۱۲/۱۳۷۳

پیوست:

بدینوسیله نظر ماموران تشخیص و سایر ماموران و مراجع مالیاتی را به معافیت موضوع ماده 69قانون مالیاتهای مستقیم و ارتباط آن با مالیات بساز و بفروشی موضوع ماده ۷۷ قانون مذکور جلب نموده متذکر میگردد . طبق ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ و اصلاحیه بعدی آن , در مواردی که مودی بابت ملک مورد انتقال مشمول مالیات بساز و بفروشی قرار میگیرد , مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به اعیان به نسبت اعیان مورد معامله در احتساب مالیات بساز و بفروشی منظور میشود اگر نسبت به فعالیت بساز و بفروشی مالیاتی تعلق نگیرد و یا مالیات متعلق کمتر از مالیات نقل و انتقال قطعی اعیان باشد , به مالیاتی نقل و انتقال قطعی پرداخت اکتفا خواهد شد . حال اگر مودی برابر حکم قانون معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی بوده باشد این معافیت بالطبع موجب آن نخواهد شد که مودی موصوق در اجرای حکم دیگر قانون یعنی ماده ۷۷ یادشده متضرر و نسبت به کل درآمد حاصل از فروش اعیان مشمول مالیات بساز و بفروشی واقع شود. بنابراین درخصوص مودیان مشمول معافیت موضوع ماده ۶۹ پیش گفته , مواقعی بابت فعالیت بساز و بفروشی مالیاتی به آنان تعلق گیرد , چنانچه این مالیات معادل یا کمتر از حد مالیات نقل و انتقال قطعی اعیان باشد , باید از مطالبه و وصول آن خودداری شود و اگر مالیات مزبور بیش از حد مالیات نقل و انتقال قطعی اعیان فروش رفته باشد , لازم است پس از احتساب مالیات بساز و بفروشی معادل مالیات نقل و انتقال اعیان مورد بحث (ولو چنین مالیاتی بدلیل معافیت وصول نشده است ) از آن کسر و مابقی بعنوان مالیات بردرآمد بساز و بفروشی مورد مطالبه قرار گیرد . یادآور میشود دستورالعمل موضوع این بخشنامه به تایید هیئت عمومی شورایعالی مالیاتی هم رسیده است .

مرتضی محمدخان

وزیر اموراقتصادی و دارائی

……………………………….

بخشنامه: ۴/۹۴۳۰/۴۶۷۲۲

مالیات علی الحساب بساز بفروشی

شماره: ۴۶۷۲۲ -۹۴۳۰-۴

تایخ:۱۷-۸-۱۳۷۴

اداره کل امور اقتصاد و دارائی استان …                                 شورایعالی مالیاتی

اداره کل مالیات …….                                                             هیات عای انتضامی مالیاتی

دفتر ……                                                                              دادستانی انتظامی مالیاتی

                                                                                            دانشکده امور اقتصادی

 

نظر به اینکه در اجرای دستور العمل شماره ۸۱۳۸-۵۴۶-۵-۲۰ مورخ ۲۶-۲-۱۳۷۳ ، و نحوه وصول مالیات علی الحساب بساز و بفروشی کرارا مشکلاتی مطرح و مامورین تشخیص مالیات با استنباط گوناگون خود رویه های مختلف را اعمال مینماید که این امر موجب کندی جریان امور بعضا منجر به عدم صدور به موقع گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ۶۶ و اصلاحیه بعدی آن می گردد ، لذا بلحاظ رفع مشکلات موجود و ایجاد سهولت بیشتر در امر وصول مالیات علی الحساب مزبور و بنا به اختیار ناشی از ماده ۱۶۳ قانون مذکور مقرر میدارد :

۱-       در مورد اشخاص حقیقی اعم از اینکه شغل آنان بساز و بفروشی بوده و یا اینکه بر طبق مقررات تبصره ذیل ماده ۷۷ قانون یاد شده بساز وبفروش تلقی گردند درآمد مشمول مالیات بساز و بفروشی از ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی حسب محل وقوع ملک به ترتیب ذیل و با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و مالیات علی الحساب مورد نظر با رعایت بخشودگی مقرر در ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن طبق نرخهای مقرر در ماده ۱۳۱ اصلاحی محاسبه پس از کسر مالیات نقل و انتقال مربوط به اعیانی مورد معامله بحیطه وصول در آید :

الف : املاک واقع در محدوده جغرافیایی مناطق 2و3و6و7 وقسمت غربی مسیل لویزان از مناطق 1و4و8 شهرداری تهران از ماخذ ۶ برابر ارزش معاملاتی اعیان ملک مورد معامله .

ب- املاک واقع در محدوده جغرافیایی مناطق 5و9و10و11و12 و ۱۳ و ۱۴ و قسمت شرقی مسیل لوزان از مناطق 1و4 و8 شهرداری تهران از ماخذ ۵ برابر ارزش معاملاتی اعیان ملک مورد معامله .

ج- املاک واقع در محدوده جغرافیایی مناطق ۱۵ و ۱۶ و ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ و ۲۰ شهرداری تهران از ماخذ ۴ برابر ارزش معاملاتی عیان ملک مورد معامله

د- املاک واقع در مراکز استانها از ماذ ۵ برابر و در سایر نقاط کشور از ماخذ ۴ برابر ارزش معاملاتی اعیان ملک مورد معامله مشروط بر آنکه از ارزش معاملاتی اعیان مشابه در تهران بیشتر نباشد که در صورت تجاوز حداکثر معامل ارزش معاملاتی مشابه در تهران منظور خواهد شد .

توضح : در مورد انتقال یک واحد مسکونی یا دو واحد کسبی طی یکسال در هر حال مالیات علی الحساب قابل وصول نمی باشد لیکن در مورد انتقال واحدهای بعدی در ظرف آنسال مالیات علی الحساب با احتساب واحد یا واحد های قبلی و صول خواهد شد .

۲-       در مورد آندسته از اشخاص حقیقی که به ساخت و فروش برجها و شهرکها و مجتمع های بیش از سه واحد ( ااعم از مسکونی یا تجاری ) مبادرت مینماید ، درآمد مشمول مالیات از ماخذ ۱۰ برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن ، مالیات علی الحساب مورد نظر طبق نرخهای مقرر در ماده ۱۳۱ اصلاحی محاسبه و وصول گردد .

۳-       در مورد اشخاص حقوقی معادل ۱۵% ارزش معاملاتی اعیان ملک مورد معامله بعنوان مالیات علی الحساب وسیله حوزه های مالیاتی ذیربط وصول گردد .

بدیهـی است حـوزه هـای مالیاتی محل شغـل یا محل سکونـت و یا محـل اقامتـگاه قانونی اشخاص مـورد بحث ( حسب مورد ) بموقع و طبق مقررات قانونی مربوط پرونده امر راررسیدگی و نسبت به تشخیص درآمد سالانه حاصل از فعالیتهای بساز و بفروشی مودیان مزبور و مطالبه مالیات متعلقه با منظور نمودن مالیاتهای علی الحساب وصول شده اقدام خواهند نمود .

داریوش ایران بدی

معاون درآمد های مالیاتی

…………………………………..

بخشنامه: ۳۰/۴/۳۷۰۳/۱۷۲۳۸

در مورد مالیات علی الحساب بساز و بفروشی

شماره: ۱۷۲۳۸/۳۷۰۳/۴/۳۰

تاریخ: ۱۶/۰۴/۱۳۷۷

پیوست:

نظر به اینکه دستورالعمل شماره ۴۶۷۲۲/۹۴۳۰-۴/۳۰ مورخ ۱۷/۸/۱۳۷۴ مربوط به مالیات علی الحساب بساز و بفروشی از جهت مبانی و نحوه محاسبه و میزان مالیات , موجب بروز مشکلات ابهاماتی شده است و بنا به پیشنهادهای واصله از وزارت محترم مسکن و شهرسازی مبنی بر تجدید نظر اصولی نسبت به دستورالعمل مذکور , به منظور تسهیل و تشویق سرمایه گذاری سالم در زمینه تولید انبوه مسکن و تحقق اهداف دولت در خصوص تامین مسکن اقشار مختلف , ضمن بررسی و کارشناسی همه جانبه و استعلام و گردآوری اطلاعات رسمی از مراجع ذیصلاح در مورد بهای انواع ساختمانها , اینک ضمن ایضاح ابهامات و یادآوری نکات مهم نحوه محاسبه مالیات علی الحساب بساز و بفروشی در موقع انتقال قطعی توسط حوزه مالیاتی ذیربط و طرز تشخیص علی الرأس درآمد مشمول مالیات مودیان موصوف پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مالیاتی مربوط توسط حوزه مالیاتی صلاحیتدار را به شرح زیر مقرر می نماید : الف – تبیین مفاهیم کلی : ۱- درآمد مشمول مالیات ” بسازوبفروش “ به دلالت حکم ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم درآمدی است که منحصرا از فروش اعیانی ملک ( ساختمان و تجهیزات مربوط ) عاید فروشنده می شود و این درآمد در موارد تشخیص علی الرأس حاصل اعمال ضریب مربوط در قرینه (بهای فروش اعیانی ) خواهد بود و لذا , افزایش بهای زمین که ممکن است در فاصله زمانی تملک آن تا احداث بنا و انتقال ملک حادث شود و نیز مبلغ پرداختی به شهرداریها و بخشداریها برای دریافت مجوز افزایش تراکم ساخت که موجب افزایش عرصه میگردد تأثیری بر قیمت اعیانی و نهایتا درآمد حاصل از فروش آن ندارد . ۲- در مورد تعدد مالکین , هر یک از مالکین که سهم مالکیت او از واحدهای مورد انتقال بیش از یک واحد بامساحت سهم اعیانی معادل متوسط سطح زیر بنای واحدهای مذکور باشد , مشمول مالیات بساز و بفروشی برابر مقررات تبصره ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ خواهد بود . به عنوان مثال اگر چهار واحد به ترتیب با مساحت هر یک ۱۵۰, ۱۵۰, ۱۲۰, ۶۰ متر مربع مورد انتقال بوده و سهم مالکیت یکی از مودیان مورد بحث یک دانگ باشد , چون مساحت زیربنای واحدهای یادشده ۱۲۰=۴:(۶۰+۱۲۰+۱۵۰+۱۵۰)مترمربع بوده‌وسهم‌مودی‌معادل ۸۰=6دانگ:(۶۰+۱۲۰+۱۵۰+۱۵۰) مترمربع میباشد , در نتیجه , مودی مورد نظر مشمول مالیات بسازوبفروش نخواهد بود . ۳- در مورد اشخاص حقیقی صرف دارا بودن سابقه پرداخت مالیات بساز و بفروش که براساس حکم تبصره ماده ۷۷ و نصابهای قسمت اخیر این تبصره وصول گردیده , کفایت حقوقی و قانونی براینکه شغل شخص همواره بسازوبفروش است , ندارد و برای مطالبه مالیات بساز و بفروش باید با رعایت نصابهای مذکور در تبصره یادشده اقدام شود . ۴- با فروش واحدهای مسکونی احداثی توسط اشخاصی که شغل آنها بساز و بفروشی است یا از نظر مالیاتی بساز و بفروش تلقی میشود , مطالبه مالیات مستغلات مسکونی خالی موضوع ماده ۱۰ قانون مالیاتهای مستقیم به سبب آنکه اینگونه املاک ” آماده فروش “ بوده است و نه اجاره , فاقد وجاهت قانونی است . ۵- در مورد انتقال یک واحد مسکونی یا دو واحد کسبی طی یک سال در هر حال مالیات علی الحساب قابل وصول نمیباشد , لکن در مورد انتقال واحدهای بعدی ظرف آن سال مالیات علی الحساب با احتساب واحد یا واحدهای قبلی وصول خواهد شد . ب – مبنا و نحوه محاسبه مالیات علی الحساب : با توجه به حکم ماده ۱۶۳ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ مبنی بر تناسب مالیات علی الحساب با سابقه مالیاتی یا حجم فعالیت , در مورد متوسط قیمت تمام شده انواع ساختمانها در سنوات ۱۳۶۸ لغایت ۱۳۷۶ بررسیها و تحقیقات لازم انجام و از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نیز استعلام گردید اینک با ملاحظه نتایج بررسیها و تحقیقات و بنا به اختیار حاصل از ماده موصوف مقرر می دارد در کلیه مواردیکه انتقال دهندگان املاک ( اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی ) مشمول مالیات بساز و بفروش میشوند , مالیات علی الحساب آنها از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل بترتیب زیر محاسبه و وصول شود : ۱- در مورد اشخاص حقیقی : بهای اعیانی مورد انتقال , با توجه به نوع آن که در فهرست بهای انواع ساختمان موضوع این دستورالعمل درج شده است محاسبه و با اعمال آخرین ضریب تعیین شده برای بساز و بفروشی در جدول ضرائب مالیاتی , درآمد مشمول مالیات , که جنبه علی الحساب دارد تعیین و با رعایت معافیت موضوع ماده ۱۰۱ قانون مذکور مالیات علی الحساب متعلقه ,‌بنرخ ماده ۱۳۱ محاسبه و با منظور نمودن مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به اعیانی در حساب مالیات بساز و بفروش نسبت به وصول مازاد ( اگر باقیمانده ای باشد ) اقدام لازم بعمل آورند. ۲- در مورد اشخاص حقوقی : بهای اعیانی مورد انتقال , براساس فهرست فوق الاشاره محاسبه و دودرصد بهای مذکور بعنوان مالیات علی الحساب بساز و بفروش وصول گردد . بدیهی است علیرغم علی الحساب بودن مالیاتهای موضوع قسمت ۱ و ۲ این بند , در صورتی که مودی نسبت به آن معترض باشد می تواند با استفاده از مقررات تبصره ۱ ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم , ارسال پرونده امر را به هیأت حل اختلاف مالیاتی بطور خارج از نوبت درخواست و یا حسب مورد برابر قسمت اخیر تبصره یادشده اقدام نماید . در مواردیکه ساختمان به اتمام نرسیده است بهای مذکور در فهرست , بایدبه نسبتی که عملیات ساختمانی انجام شده است منظور گردد . فهرست بهای انواع ساختمان ردیف نوع ساختمان و مصالح بکاررفته قیمت هرمترمربع ساختمانهای بتن آرمه (بتن مسلح ) هشتصدهزارریال ۸۰۰ ریال ساختمانهای اسکلت فلزی و اسکلت بتونی ششصدوپنجاه هزارریال ۶۵۰ ریال ساختمانهای پایه فلزی و پایه بتونی و ساختمانهای آجری با تیرآهن با هرنوع سقف باروکار سنگ‌وسرامیک وامثالهم پانصدوپنجاه هزار ریال ۵۵۰ ریال ساختمانهای آجری با تیرآهن هرنوع سقف که روکار آنها آجر معمولی یا سیمان یا غیره باشد چهارصدو پنجاه هزار ریال ۴۵۰ ریال توضیحات مربوط به فهرست : ۱- در ساختمانهای بیش از چهارطبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوتی ) به ازاء هر طبقه ۲ درصد به ارزش طبقات پنجم و بالاتر اضافه شود مشروط بر اینکه افزایش مذکور از ۳۰ درصد تجاوز نکند . ۲- ارزش هر مترمربع زیرزمین پیلوتیهای غیرمسکونی که بعنوان انبار و یا محل تأسیسات و یا پارکینگ اتومبیل و غیره باشد , معادل چهل درصد ارزش ساختمان مربوط محاسبه گردد . ۳- دستگاههای حرارت مرکزی برای هر مترمربع در هر طبقه پانزده هزار ریال ۱۵۰۰۰ ریال . ۴- دستگاههای تهویه مطبوع برای هر مترمربع در هر طبقه پنجاه هزار ریال ۵۰۰۰۰ ریال . ۵- آسانسور برای هر طبقه هفت میلیون ریال 000ر000ر7 ریال ۶- در صورتیکه اعیانی ملکی با نوع اعیانی مندرج در فهرست فوق مطابقت نداشته باشد . قیمت اعیانی باید با رعایت قرابت آن با یکی از انواع اعیانی مندرج در فهرست و اعمال تناسب تعیین گردد . ج – طرز تشخیص درآمد و مالیات مودیان مشمول مالیات بساز و بفروش (اعم از حقیقی و حقوقی ) لغایت عملکرد سال ۱۳۷۶ از طریق علی الرأس , در صورتیکه اسناد و مدارک معتبر که قیمت فروش اعیانی را به تفکیک مشخص نماید ارائه نگردد یا بدست نیاید , لازم است با تحقیقات جامع و رعایت وضعیت اقتصادی و سطح قیمت های جاری سال مورد رسیدگی و سایر عوامل موثر , بهای واقعی فروش اعیانی (قرینه ) تعیین و با اعمال ضریب مالیاتی سال مربوط , درآمد مشمول مالیات محاسبه و مالیات متعلقه با توجه به مبالغ علی الحساب پرداختی قبلی مطالبه گردد. ضمنا باید توجه شود که در تعیین قرینه مذکور مبالغ مندرج در فهرست مزبور نیز (باکسر درصدهای متناسبی به ازاء هرسال که از سال مورد رسیدگی گذشته است ) به نوبه خودعامل مناسبی برای نیل به واقعیت , در این زمینه خواهد بود . قطعا توجه خواهند داشت در مواردی که خریدار از جمله اشخاص مذکور درماده ۶۶ قانون مالیاتهای مستقیم باشد و قیمت خرید اعیانی را به تفکیک اعلام نماید, قیمت اعلام شده باید مأخذ محاسبات مالیات بساز وبفروشی در مراحل مربوط قرار گیرد . حسن اجرای مقررات این دستورالعمل مستلزم رعایت نکته زیر خواهد بود : ۱- ممیزین کل مالیاتی و هیأتهای حل اختلاف مالیاتی در مورد پرونده های مورد اختلاف باید موارد مذکور در فوق را حسب مورد رعایت و اعمال نمایند . ۲- شعب شورای عالی مالیاتی نیز طبعا درصورت وصول شکایت , مراتب مقرر در این بخشنامه را مورد توجه قرار خواهند داد . ۳- دادستانی انتظامی مالیاتی بر اجرای صحیح این دستورالعمل نظارت خواهد نمود . ۴- اداره کل اطلاعات و خدمات مالیاتی در موقع تعیین ضرایب مالیاتی بساز و بفروش اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی توجه اعضاء محترم کمیسیون تعیین ضریب مالیاتی را به رعایت قیمت تمام شده و بهای فروش واقعی انواع اعیانی برای تعیین ضریب متناسب با فعالیت آن ها به نکات مندرج در این دستورالعمل جلب خواهد نمود . ۵- با صدور این دستورالعمل کلیه دستورالعملهای صادره قبلی ملغی الاثر می باشد . ۶- این دستورالعمل شامل پرونده هائی که مالیات آنها قبلا به قطعیت رسیده و مختومه شده است , نخواهد بود . مفاد این دستورالعمل به تأئید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است .

علی اکبر عرب مازار

معاون درآمدهای مالیاتی

………………………………..

بخشنامه: ۳۵۴۸۵

دستورالعمل ارشادی در خصوص ترتیب رسیدگی و نرخ مالیاتی و….

شماره: ۳۵۴۸۵

تاریخ:۱۹/۰۶/۱۳۸۱

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان …

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

دفتر فنی مالیاتی

دفتر

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دانشکده امور اقتصادی

پژوهشکده امور اقتصادی

به منظور اجرای صحیح مقررات و تبیین تغییراتی که طبق اصلاحیه مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم به عمل آمده، موارد زیر را جهت رسیدگی و تشخیص درآمد مشمول مالیات عملکرد سال ۱۳۸۰ اشخاص حقوقی یادآوری مینماید:

۱- نظر به اینکه با توجه به ماده273 الحاقی اصلاحیه فوق کلیه اشخاص حقوقی که شروع سال مالی آنها از اول فروردین ماه ۱۳۸۰ به بعد میباشد صرفا از لحاظ ترتیب رسیدگی و نرخ مالیاتی مشمول مقررات اصلاحیه مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم میباشند بنابراین در مواردی که قسمتی از سال مالی اشخاص حقوقی در قبل و یا بعد از سال ۱۳۸۰ واقع میشود نکات مرتبط با نحوه اجرای صحیح سایر احکام مالیاتی قانون مالیاتهای مستقیم مربوط به قبل و یا بعد از اصلاحیه اخیر را به شرح زیر متذکر میگردد:

الف – اشخاص حقوقی که شروع سال مالی آنها قبل از ۱/۱/۱۳۸۰ است از نظر نرخ مالیاتی و سایر مقررات تابع قانون قبل از اصلاحیه اخیر خواهد بود.

ب- اشخاص حقوقی که سال مالی آنها عملکرد سال ۱۳۸۰ (۱/۱/۱۳۸۰ الی ۲۹/۱۲/۱۳۸۰) است از نظر نرخ مالیاتی و ترتیب رسیدگی تابع مقررات اصلاحیه اخیر و از لحاظ سایر احکام تابع مقررات قبل از اصلاح خواهند بود.

ج- اشخاص حقوقی که سال مالی آنها عملکرد سال ۱۳۸۰ (۱/۱/۱۳۸۰ الی ۲۹/۱۲/۱۳۸۱) خاتمه می یابد به جز نرخ مالیاتی و ترتیب رسیدگی از نظر سایر احکام در مورد تعیین درآمد مشمول مالیات از جمله اعمال معافیتها تابع قانون قبل از اصلاحیه اخیر خواهند بود در مواردی که درآمدهایی طبق مقررات مربوط دارای نرخ جداگانهای میباشد از جمله درآمدهای مشمول مالیات مقطوع موضوع ماده ۷۷،۵۹ و 143قانون، نرخ مقطوع مربوط به سال تعلق مالیات یا وقوع فعالیت یا رویداد مالی اعمال خواهد شد. ضمنا ، آن قسمت از درآمد حاصل از بساز و بفروشی، نقل و انتقال سهام خارج از بورس و صرف سهام که در سال ۱۳۸۰ تحصیل شده باشد، مشمول مالیات مقطوع نخواهد بود و در این صورت درآمد مزبور به سایر درآمدهای شرکت اضافه شده و مشمول نرخ موضوع ماده ۱۰۵ اصلاحی قانون خواهد بود.

بدیهی است، منظور از ترتیب رسیدگی مقرر در ماده ۲۷۳ یادشده رعایت مفاد ماده ۲۳۷ الی243 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ و اصلاحیه های بعدی آن است.

۲- جمع درآمد مشمول مالیات اشخاص حقوقی که شروع سال مالی آنها از اول فروردین ماه ۱۳۸۰ به بعد میباشد وفق مقررات ماده ۱۰۵ اصلاحی قانون به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%) مشمول مالیات میباشد.

۳- نظر به اینکه به موجب اصلاحیه اخیر نرخ ۱۰% مالیات شرکت موضوع بند «د» ماده 105و معافیت ۱۵% سود سهام پرداختی یا تخصیصی طبق تصمیم ارکان صلاحیتدار شرکت موضوع قسمت اخیر ماده143قانون مالیاتهای مستقیم قبل از اصلاحیه حذف گردیده، لذا اعمال معافیت های موضوع ماده ۱۴۳ (قبل از اصلاحیه اخیر) در مورد شرکتهایی که سهام آنها طبق قانون مربوط از طرف هیات پذیرش برای معامله در بورس قبول شده و سال مالی آنها از ۱/۱/۱۳۸۰ به بعد شروع شده است، موضوعیت ندارد.

۴- به موجب مقررات ماده 143اصلاحی، شرکتهایی که سهام آنها طبق قانون مربوط از طرف هیات پذیرش برای معامله در بورس قبول میشود، در صورتی که کلیه نقل و انتقالات سهام آنها بعد از تاریخ پذیرش از طریق کارگزاران بورس انجام و در دفاتر قانونی شرکت نیز ثبت گردد از سال پذیرش در بورس و فارغ از تاریخ پذیرش آن تا سالی که از فهرست نرخها در بورس حذف نشدهاند معادل ده درصد (۱۰%) مالیات هر سال آنها بخشوده میشود معاملات سهام خارج از بورس قبل از تاریخ پذیرش ، سبب محرومیت از معافیت مقرر در سال پذیرش نخواهد بود.

۵- طبق تبصره (۱) ماده ۱۴۳ اصلاحی از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱، نقل و انتقال سهام و حق تقدم سهام شرکتها و همچنین سایر اوراق بهاداری که در بورس معامله میشوند حسب مورد مشمول مالیات مقطوع به نرخ نیم درصد(۵/۰%) ارزش فروش آنها میباشند و از این بابت وجه دیگری به عنوان مالیات بر درآمد مطالبه نخواهد شد. کارگزاران بورس مکلفند مالیات مزبور را به هنگام هر انتقال از انتقالدهندگان وصول و به حساب تعیین شده از طرف سازمان امورمالیاتی کشور واریز و ظرف مدت ده روز از تاریخ انتقال رسید آنرا به همراه فهرستی حاوی تعداد و مبلغ فروش مورد انتقال به اداره امور مالیاتی ذیربط ارسال دارند.

کارگزاران ذیربط در صورت تخلف از انجام وظایف مذکور به استناد ماده 199قانون مالیاتهای مستقیم علاوه بر مسئولیت تضامنی که با مودی در پرداخت مالیات خواهند داشت، حسب مورد مشمول جرائم مقرر در ماده مذکور نیز خواهد بود.

۶- به موجب مقررات تبصره2 الحاقی ماده ۱۴۳ قانون مالیاتهای مستقیم از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱ ، نقل و انتقال سهام و حق تقدم سهام شرکتهای سهامی که خارج از بورس انجام میگیرد و همچنین سهمالشرکه شرکاء در سایر شرکتها، مشمول مالیات مقطوع به میزان چهار درصد (۴%) ارزش اسمی آنها میباشد و انتقال دهندگان سهام و سهم الشرکته و حق تقدم سهام مکلفند قبل از انتقال، مالیات متعلق را به حساب سازمان امور مالیاتی کشور (اداره امور مالیاتی ذیربط) واریز کنند و بابت نقل و انتقالات مذکرو وجه دیگری به عنوان مالیات بردرآمد مطالبه نخواهد شد. این نرخ مقطوع به نقل و انتقالات فوق الذکر که قبل از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱ صورت گرفته است قابل تسری نخواهد بود. ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت تغییرات یا تنظیم سند انتقال حسب مورد گواهی پرداخت مالیات متعلق را از اداره امور مالیاتی مربوط اخذ و ضمن درج شماره و تاریخ آن در دفتر ثبت و سند انتقال، گواهی مزبور را ضمیمه پرونده مربوط نمایند.

اداره امور مالیاتی مربوط موظف است، گواهی پرداخت مالیات را در اسرع وقت صادر و به مودی تسلیم و یا به مراجع استعلام کننده ارسال نمایند.

۷- با عنایت به مقررات تبصره ۳ الحاقی ماده 143قانون مالیاتهای مستقیم، در شرکتهای سهامی پذیرفته شده در بورس، اندوخته صرف سهام که ناشی ز مابهالتفاوت ارزش اسمی سهام منتشره و قیمت فروش آنها می باشد مشمول مالیات مقطوع به نرخ نیم درصد (۵/۰%) است و به این درآمد مالیات دیگری تعلق نخواهد گرفت. این نرخ مقطوع به اندوخته صرف سهام اشخاص قبل از ۱/۱/۱۳۸۱ قابل تسری نخواهد بود.

شرکتهای مذکور مکلفند ظرف سی روز (۳۰ روز) از تاریخ ثبت افزایش سرمایه خود در اداره ثبت شرکتها و یا ثبت در دفاتر قانونی شرکت (هر کدام زودتر باشد) مالیات متعلقه را محاسبه و به حساب مالیاتی تعیین شده از طرف سازمان امور مالیاتی کشور (اداره امور مالیاتی ذیربط) واریز کنند.

اندوخته صرف سهام که طبق مقررات فوق مالیات آنها محاسبه و پرداخت میشود در هنگام تقسیم یا انتقال به حساب سرمایه یا سود و زیان مشمول مالیات دیگری نمیباشد.

۸- در شرایطی که شرکتهای خارج از بورس برای افزایش سرمایه خود، نسبت به عرضه و پذیره نویسی سهام جدید، که حق تقدم آن از سهامداران سلب شده، اقدام و سهام جدید را به قیمتی بیش از بهای اسمی به فروش برساند، مازاد بهای فروش نسبت به بهای اسمی، که همان اندوخته صرف سهام بوده جزو ارقام درآمدهای سال یا دوره مالی که صرف سهام تحقق مییابد احتساب خواهد شد.

۹- عرضه سهام بمنظورپذیرهنویسی اولیة مشمول مالیات نقل وانتقال سهام نخواهد بود.

۱۰- درآمد اشخاص حقوقی که از محل سرمایهگذاری در شرکتهای سرمایه پذیر تحصیل میشود (سود سهام یا سهم الشرکه دریافتی)، بموجب تبصره ۴ ماده105اصلاحی قانون مشمول مالیات دیگری نخواهد بود و در محاسبه درآمد مشمول مالیات شرکت سرمایهگذار نیز منظور نمیگردد. همچنین مالیات پرداختی در شرکت سرمایهپذیر نیز به عنوان مالیات بر شرکت بوده و مقطوع تلقی میگردد.

در مواردی که سود سهام یا سهمالشرکه دریافتی مربوط به سالهای قبل از عملکرد سال ۱۳۸۰ (۱/۱/۱۳۸۰ الی ۲۹/۱۲/۱۳۸۰) بوده و به موجب ماده ۱۰۵ قانون قبل از اصلاحیه در شرکت سرمایه پذیر مشمول مالیات قرار گرفته باشد، با توجه به قسمت اخیر تبصره ماده ۱۰۵ مذکور، مالیاتهای پرداختی شرکت سرمایهپذیر بابت سود سهام یا سهمالشرکه پرداختی به شرکت سرمایه گذار به عنوان مالیات علیالحساب شرکت سرمایه گذار تلقی و از مالیات محاسبه شده قابل کسر خواهد بود اضافه پرداختی از این بابت نیز قابل استرداد میباشد.

۱۱-با عنایت به مفاد ماده 146اصلاحی مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ کلیه معافیتهای مدت دار که به موجب قوانین قبلی مقرر شده است، از جمله معافیتهای موضوع ماده ۱۳۲ و تبصره ۶ آن (قبل از اصلاحیه اخیر) با رعایت مقررات مربوط تا انقضای مدت به قوت خود باقی است.

عیسی شهسوارخجسته

………………………………………

بخشنامه: ۲۱۱/۵۳۶۶/۴۰۰۴۴

ماده 186 قانون مالیاتهای مستقیم در موارد اعطای تسهیلات بانکی جهت احداث و تکمیل واحدهای مسکونی و اداری و تجاری به اشخاص حقیقی

شماره: ۴۰۰۴۴/۵۳۶۶/۲۱۱

تاریخ: ۰۳/۰۹/۱۳۸۱

پیوست:

رئیس کل جناب آقای فر شچیان

رئیس هیات مدیره و مدیر عامل محترم بانک مسکن

عطف به نامه شماره ۵۷۶/۱۴۷ مورخ ۱۰/۷/۱۳۸۱ به آگاهی میرساند: نظر به اینکه با اجرای مواد ۵۹ و ۷۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ از مشمولین مواد مذکور بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمانهای نوساز نسبت به نقل و انتقالات انجام شده از اول سال ۱۳۸۱ مالیات دیگری وصول نمی شود و عملا اطلاق عنوان ” صاحبان مشاغل ” به اشخاص حقیقی مذکور از لحاظ مالیاتی منتفی می باشد لذا اخذ گواهی های مقرر در تبصره یک ماده 186قانون مالیاتهای مستقیم در موارد اعطای تسهیلات بانکی جهت احداث و تکمیل واحدهای مسکونی و اداری و تجاری به اشخاص حقیقی مورد نخواهد داشت .

عیسی شهسوار خجسته

……………………………………

بخشنامه: ۶۴۶۰۷

در خصوص اجرای ماده 77 توسط مأموران مالیاتی به منظور رویه و اجرای صحیح قانون

شماره: ۶۴۶۰۷

تاریخ: ۱۳/۱۱/۱۳۸۱

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دفتر

دادستانی انتظامی مالیاتی

هیأت موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دفتر فنی مالیاتی

نظر به اینکه حسب گزارشات واصله علیرغم مفاد ماده ۷۷ اصلاحی مورخ ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم روش های متفاوتی در خصوص اجرای ماده مذکور مورد عمل مأموران مالیاتی می باشد و این امر در پاره ای موارد موجبات اتلاف وقت مودیان را فراهم نموده است لهذا به منظور ایجاد وحدت رویه و اجرای صحیح قانون نکات ذیل را متذکر می گردد.

۱- از آنجا که سپری شدن دو سال از تاریخ صدور پایان کار یکی از قرائن تشخیص نوساز نبودن بنای مستحدثه از حیث عدم شمول مالیات مقطوع ۱۰% می باشد و این امر به مفهوم نفی مدارک مثبته و ادله قابل اتکاء دیگر که از سوی مودی ارائه می گردد نمی باشد. علیهذا ایجاب می نماید در مواقعی که دلائل و مدارک غیر قابل انکاری وجود دارد که اثبات می نماید پایان کار ساختمان پس از گذشت دو سال از تاریخ اتمام بنا و یا بهره برداری صادر گردیده است مأموران مالیاتی ذیربط مکلفند با بررسی اسناد و مدارک و دلائل ارائه شده از سوی مودی قدمت و تاریخ اتمام بنا را مستندا و مستدلا تعیین و وفق مقررات موضوعه اقدامات لازم بعدی را معمول دارند.

۲- به لحاظ آنکه حسب مفاد ماده ۷۷ اصلاحی اشخاص حقیقی و حقوقی در اولین نقل و انتقال قطعی املاکی که مدت دو سال از تاریخ پایان کار آن نگذشته است ۱۰% مالیات متعلق را به طور مقطوع  می پردازند بنابراین استعلام از حوزه مالیاتی محل سکونت یا اقامتگاه قانونی حسب مورد موضوعا منتفی و غیر ضروری اعلام می شود.

مدیران کل امور مالیاتی مسئول حسن اجرای این دستورالعمل می باشند.

عیسی شهسوارخجسته

ازطرف           حیدری کرد زنگنه

…………………………….

بخشنامه: ۲۱۱/۷۲۳۸/۶۴۸۵۸

در مورد مالیات بسیار وبفروشی با توجه به اصلاح ماده 77

شماره :۶۴۸۵۸/۷۲۳۸/۲۱۱

تاریخ :۱۴/۱۱/۱۳۸۱

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارایی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

دفتر فنی مالیاتی

دفتر

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیات های موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دانشکده امور مالیاتی

پژوهشکده امور اقتصادی

نظر به اینکه به موجب اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰، مقررات ماده77قانون مزبور اصلاح و تبصره ذیل آن حذف گردیده است و به منظور حسن اجرای قانون و ایجاد وحدت رویه موارد ذیل را متذکر می گردد:

۱- مقررات ماده ۷۷ اصلاحی صرفا شامل آن دسته از ساختمان های نو ساز اعم از مسکونی، اداری، تجاری و غیره است که برای اولین بار از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱ به بعد مورد انتقال قطعی واقع می شوند و بیش از مدت دو سال از تاریخ صدرو گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد. بنابراین چنانچه مودی اسناد و مدارک مقتضی دال بر قدمت ساختمان احداثی ارائه و مدعی گردد که از تاریخ خاتمه بنا بیش از دو سال گذشته و ساختمان نوساز نیست و به استناد به مدارک ارائه و شده نوساز نبودن ملک قابل احراز بوده و حسب گزارش مستذل، ادعای مودی مورد قبول اداره امور مالیاتی مربوط قرار گرفته و به تایید مستدل اداره امور مالیاتی (ممیز کل مالیاتی) مربوط برسد در این صورت وصول ۱۰% مالیات موضوع این ماده منتفی خواهد بود و در صورت بروز اختلاف، لازم است حسب مقررات تبصره یک ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم پرونده امر خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی و طبق رای مذکور اقدام گردد.

۲- مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مبنی بر وصول ۱۰% مالیات مقطوع نسبت به واحدهای نیمه ساز و ناتمام قابل اعمال نیست و اینگونه املاک پس از اتمام بنا و دریافت گواهی پایان کار با احراز شرایط مقرر، در موقع تنظیم سند رسمی نقل و انتقال قطعی مشمول مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون مذکور خواهند بود.

عیسی شهسوار خجسته

……………………………………

بخشنامه: ۲۱۱/۴۶۱/۴۲۰۱

در مورد سازندگان مسکن موضوع ماده 138برنامه سوم با توجه به ماده 77

شماره: ۴۲۰۱/۴۶۱/۲۱۱

تاریخ : ۰۶/۰۲/۱۳۸۲

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

دفتر فنی مالیاتی

دفتر

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیات های موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دانشکده امور اقتصادی

پژوهشکده امور اقتصادی

جامعه حسابداران رسمی

سازمان حسابرسی

نظر به اینکه به موجب قسمت اخیرماده77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ , اشخاص حقیقی و حقوقی در مورد ساختمانهای نوساز مشمول مالیات دیگری به جز مالیاتهای مقرر در ماده مزبور بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهند بود ،لذا تعیین درآمد مشمول مالیات برای سازندگان مسکن موضوع ماده ۱۳۸ قانون برنامه سوم توسعه فرهنگی , اجتماعی , اقتصادی جمهوری اسلامی , به لحاظ قانونی از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱ موضوعیت نخواهد داشت و بدین ترتیب سازندگان مسکن مشمول ماده ۱۳۸ فوق الاشاره از تاریخ مزبور در اولین نقل و انتقال قطعی املاک واحدهای مسکونی ضمن برخورداری از معافیت مالیات نقل وانتقال موضوع ماده ۵۹ قانون براساس مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال بوده و مشمول مالیات دیگری بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهند بود.

طهماسب مظاهری

……………………………………

بخشنامه: ۱۱/۴۶۱/۴۲۰۱

بخشنامه در خصوص اشخاص حقیقی و حقوقی در مورد ساختمانهای نوساز مشمول مالیات دیگری به جز مالیاتهای مقرر در ماده مزبور بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهد بود

شماره: ۴۲۰۱/۴۶۱/۱۱

تاریخ: ۰۶/۰۲/۱۳۸۲

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

دفتر فنی مالیاتی

دفتر هیأت عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیأت های موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دانشکده اموراقتصادی

پژوهشکده اموراقتصادی

جامعه حسابداران رسمی

سازمان حسابرسی

نظر به اینکه به موجب قسمت اخیر ماده77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰, اشخاص حقیقی و حقوقی در مورد ساختمانهای نوساز مشمول مالیات دیگری به جز مالیاتهای مقرر در ماده مزبور بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهد بود , لذا تعیین درآمد مشمول مالیات برای سازندگان مسکن موضوع ماده 138قانون برنامه سوم توسعه فرهنگی , اجتماعی , اقتصادی جمهوری اسلامی , به لحاظ قانونی از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۱ موضوعیت نخواهد داشت و بدین ترتیب سازندگان مسکن مشمول ماده ۱۳۸ فوق الاشاره از تاریخ مزبور در اولین نقل و انتقال قطعی املاک واحدهای مسکونی ضمن برخورداری از معافیت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون براساس مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال بوده و مشمول مالیات دیگری بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهند بود.

طهماسب مظاهری

………………………………………

بخشنامه: ۲۱۱/۴۳۵۰/۴۰۴۱۸

دستورالعمل در خصوص رسیدگی به پرونده های مالیاتی توسط سازمان حسابرسی

شماره:۴۰۴۱۸/۴۳۵۰/۲۱۱

تاریخ: ۲۸/۰۷/۱۳۸۲

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل امورمالیاتی استان

دفتر فنی مالیاتی

اداره کل

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دفتر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیات های موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

پژوهشکده امور اقتصادی

دانشکده اموراقتصادی

جامعه حسابداران رسمی ایران

سازمان حسابرسی

 

سومین جلسه شورای راهبردی سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان حسابرسی در خصوص ابهامات مطروحه در رابطه با رسیدگی به پرونده های مالیاتی اشخاص حقوقی توسط سازمان حسابرسی در اجرای ماده 272اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ تشکیل و پس از بحث و تبادل نظر مقررگردید:

۱- اجرای تبصره ماده 110قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ماه ۱۳۶۶ طبق دستورالعمل صادره به شماره ۱۸۲۷۹۹ مورخ ۲۲/۵/۱۳۸۰ برای عملکرد سال ۱۳۸۰ از حیث مهلت و ضوابط اجرائی بلااشکال است .

۲- شرکتهای دولتی که در اجرای ماده ۶۲ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی , اجتماعی و فرهنگی …. دارائیهای ثابت خود را تجدید ارزیابی نمایند, باید استهلاک دارائیهای تجدید ارزیابی شده را مطابق جدول استهلاک همان سال محاسبه و منظور نمایند. ضمنا تاریخ ثبت تجدید ارزیابی در دفاتر موثر در موضوع نبوده و هزینه استهلاک برای دوازده ماهه یک دوره مالی محاسبه خواهد گردید.

۳- چنانچه شرکتی فروش ملکی را که جزء دارائیهای ثابت میباشد در دفاتر ثبت و از این بابت درآمد فروش شناسائی نماید , انتقال مزبور فقط مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم بوده و وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد انتقال ملک قابل مطالبه نخواهد بود. در صورتیکه هنگام ثبت انتقال ملک مزبور در دفاتر اسنادرسمی , ارزش معاملاتی ملک تغییر نموده باشد , فقط مالیات متعلق به تفاوت ارزش معاملاتی براساس مقررات ماده ۵۹ قانون قابل چنانچه شرکتی فروش ساختمان نوساز , اعم از مسکونی و غیره را که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد در دفاتر ثبت و از این بابت درآمد فروش شناسائی نماید, انتقال مزبور , علاوه بر شمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم , مشمول مالیات موضوع ماده 77همان قانون خواهد بود و وجه دیگری بابت مالیات بردرآمد انتقال ملک قابل مطالبه نمی باشد.در صورتیکه هنگام ثبت انتقال ملک در دفاتراسناد رسمی , ارزش معاملاتی ملک تغییر نموده باشد , در این حالت فقط مالیات متعلق به تفاوت ارزش معاملاتی براساس مقررات ماده ۵۹ قانون قابل مطالبه و وصول بوده و مشمول مالیات دیگری نخواهد بود.

۴- براساس مفاد  ماده 108اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۸۰ اندوخته های موضوع ماده ۱۳۸ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه سال ۱۳۶۶ و اصلاحیه بعدی آن با رعایت مقررات ماده اخیر الذکر اندوخته و تا تاریخ لازم الاجرا شدن اصلاحیه قانون یاد شده مالیات آن پرداخت نشده در صورت انتقال به حساب سرمایه مشمول مالیات نخواهد بود , لیکن در صورت تقسیم یا انتقال به حساب سود و زیان یا کاهش سرمایه معادل اندوخته اضافه شده به حساب سرمایه , به درآمد مشمول مالیات سال تقسیم یا انتقال یا کاهش سرمایه اضافه می شود. از طرفی اندوخته های سود ناشی از فعالیت های معاف موسسه در دوران معافیت و اندوخته موضوع ماده 138قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۳/۱۲/۱۳۶۶ و اصلاحیه بعدی آن به شرط احراز شرایط مقرر تا تاریخ تصویب اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۲۷/۱۱/۸۰ , در صورت تقسیم یا انتقال به حساب سود و زیان و یا کاهش سرمایه از محل اندوخته های مزبور مشمول مالیات نخواهد بود.

۵- در خصوص شرکتهای دولتی که در امر کسر و ایصال مالیات مودیان دیگر طبق مقررات عمل ننموده اند اجرای مفاد بخشنامه شماره ۳۷۳۴۳/۴۰۵-۲۱۱ مورخ ۳۱/۶/۱۳۸۱ مورد تاکید می باشد .

۶- در مواردیکه درآمد مشمول مالیات تعیین شده توسط سازمان حسابرسی کمتر از درآمد ابرازی مودی بر اساس صورتهای مالی تسلیمی باشد به استناد تبصره ۲ ماده ۲۱۰ قانون مالیاتهای مستقیم مالیات ابرازی مورد قبول که در اظهارنامه نامه یا ترازنامه تسلیمی اعلام شده است قطعی خواهد بود لکن اعمال قانونی و کسر درآمدهائی که طبق مقررات قانون یاد شده نحوه دیگری برای تشخیص آن مقرر شده و یا درآمدهایی که دارای نرخ جداگانه ای (درآمدهائی که مالیات آن مقطوع است ) و همچنین استهلاک زیان سنواتی قابل قبول و هزینه های قابل قبول مربوط به سالهای قبل که پرداخت یا تخصیص آن در سال مالیاتی مورد رسیدگی تحقق و ثبت شده و توسط مودی از حساب سود وزیان ابرازی کسر نگردیده است بلااشکال بوده اما در مورد اشتباه در محاسبات چنانچه در اجرای تبصره ماده ۲۲۶ اقدام نشده باشد قابل اعمال نخواهد بود.

۷- در مواردیکه بندهای مشروط گزارش حسابرسی مالی که ماهیت درآمدی دارد در گزارش حسابرسی از جانب حسابرس تحت عنوان تعدیلات موثر بر افزایش درآمد به درآمد مشمول مالیات اضافه میگردد. چنانچه ارقام اضافه شده به درآمد مشمول مالیات توسط حسابدار رسمی ناشی از رسیدگی و تعدیل حسابها و ارقام درآمدی باشد که قبلا در دفاتر مودی به نحوی ثبت شده است در این صورت گزارش حسابرسی مالیاتی مورد قبول خواهد بود . لیکن ارقام مزبور در مواردی که به نحوی در دفاتر انعکاس نداشته باشد در این صورت موضوع از مصادیق بند ۳ ماده ۹۷ قانون مالیاتهای مستقیم بوده که باید به هیات مزبور جهت اظهارنظر نسبت به دفاتر احاطه گردد.

                                                                                   

عیسی شهسوار خجسته

…………………………………..

بخشنامه: ۲۰۱/۶۲۴۷/۱۱۳۰۴

فعالیت های اقتصادی موسسات موضوع ماده 2

شماره : ۱۱۳۰۴ /۶۲۴۷/۲۰۱

تاریخ:۱۵/۱۱/۱۳۸۲

پیوست: 

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل

هیأت عالی انتظامی مالیاتی

دفتر

دادستانی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیات موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دفتر فنی مالیاتی

دانشکده امور اقتصادی

جامعه حسابداران رسمی ایران

به منظور اجرای صحیح حکم تبصره ۲ ماده 2اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم و اتخاذ رویه واحد در این خصوص نکات زیر را متذکر میگردد:

۱- منظور از موسسات دولتی ، موسسات دولتی موضوع ماده ۳ قانون محاسبات عمومی است .

۲- تمامی دستگاههائی که بودجه آنها وفق قوانین بودجه کل کشور سالانه کلا وسیله دولت تامین میشود (مهمترین آنها مجلس شورای اسلامی و دستگاههای وابسته به آن مانند دیوان محاسبات عمومی کشور) ، جزء دستگاههای بند ۲ ماده 2قانون مالیاتهای مستقیم میباشند ، با این توضیح که صرف کمکهای بودجه ای دولت به برخی نهادها سبب شمول این بند نسبت به آنها نخواهد بود .

۳- مسئولان اداره امور هریک از فعالیتهای اقتصادی اشخاص حقوقی مذکور در ماده ۲ قانون مزبور ، در صورت تحصیل درآمد ناشی از فعالیتهای اقتصادی ملزم به رعایت تکالیف قانونی مربوط به اشخاص حقوقی میباشد .

۴- بدیهی است که دولت بدون اذن قانون مجاز به امر تجارت و تولید و نظایر آنها و بعبارت دیگر اشتغال به فعالیتهای اقتصادی بمفهوم ورود در بازار دادو ستد نیست و اگر سیاست دولت از باب اعمال مالیه عمومی مطلوب گاهی مبتنی بر این امر باشد، در این قبیل موارد هم معمولا قصد انتفاع نبوده و دستگاه ذیربط نیز ملزم به واریز در آمد حاصله به حساب مربوط نزد خزانه کشور خواهد بود. النهایه توجه داشته باشند ، فعالیتهای اقتصادی که اشخاص حقوقی موضوع ماده ۲ قانون مالیاتهای مستقیم حسب وظایف محوله یا مسئولیتهای سازمانی و یا مفاد اساسنامه مصوب مجلس شورای اسلامی انجام میدهند ، مشمول مالیات تلقی نمی گردد و بخصوص در این راستا باید توجه داشت که حقوق و عوارض قانونی وصولی شهرداریها و درآمدهای ناشی از فعالیتهائی که عینا مشمول مقررات مالی حقوق و عوارض قانونی باشد ، نباید جزء اقلام درآمد ناشی از فعالیت اقتصادی منظور شود.

۵- نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم توسط نهادهای موضوع ماده ۲ و مال الاجاره دریافتی آنها از این بابت بمنزله فعالیت اقتصادی موضوع این تبصره مشمول مالیات نمی باشد. لکن آن قسمت از درآمدناشی از فروش ساختمانهای نوساز از این قاعده مستثنی بوده و طبق مقررات ماده ۷۷ قانون مزبور مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

۶- درآمد واحدهای رفاهی نهادهای مذکور (مانند ادارات رفاه و تعاون و باشگاهها و رستوانهای آنها که جهت رفع نیاز کارکنان ایجاد میشوند) بعنوان در‎آمد ناشی از فعالیتهای اقتصادی ، مشمول مالیات تلقی نمیشود.

۷- سایر درآمدهای حاصله خارج از حدود مذکور برابر مقررات قانون مالیاتهای مستقیم مشمول مالیات خواهد بود که در این موارد نیز بایستی با امعان نظر به کلیه جوانب امر درآمد مشمول مالیات را حسب مورد طبق ماده 106و یا احکام قانون مالیاتهای مستقیم و عندالاقتضاء اعمال معافیتهای مقرر (درصورت شمول) تعیین و مالیات را به نرخ ۲۵% موضوع ماده 105محاسبه و وصول نمایند، توضیح آنکه ، گرچه در تبصره ۲ ماده ۲ قانون مالیاتهای مستقیم ، درآمد در هر مورد بطور جداگانه مشمول نرخ ماده ۱۰۵ شناخته شده ، لیکن بلحاظ واحد بودن نرخ مالیاتی (بمیزان ۲۵%) ، درصورت انعکاس تمامی رویدادهای مالی در دفاتر و اظهارنامه و صورتهای مالی ، پرداخت مالیات موضوعه برای یک سال مالیاتی بطور یکجا و همچنین مطالبه مالیات در موارد تشخیص علی الراس بدین ترتیب فاقد اشکال قانونی خواهد بود.

تأکید می نماید که اهمیت رسیدگی به پرونده های مالیاتی نهاد های مورد بحث نهایت دقت وممارست را طلب می نماید، لذا مسئولین ذیربط بایستی با آگاهی واحاطه کامل نسبت به طرز کار ومقررات حاکم بر فعالیت آنها اقدام ودر جهت نیل به واقعیت وتعیین درآمد مشمول مالیات واقعی، هر یک از راهکارها وابزارهای قانونی لازم از جمله مفاد تبصره ۲ ماده ۹۷ قانون مالیات های مستقیم را در رسیدگی های خود حسب متقاضیات پرونده به کار بندند.

عیسی شهسوار خجسته

(بند ۴ بخشنامه شماره ۱۱۳۰۴/۶۲۴۷-۲۰۱ مورخ ۱۵/۱۱/۱۳۸۲ به موجب دادنامه شماره ۱۰۶۸ مورخ ۲۶/۱۲/۱۳۹۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردیده است)

…………………………….

بخشنامه: ۱۱۴۸۵

دستورالعمل مالیات نهادها

شماره: ۱۱۴۸۵

تاریخ: ۰۵/۰۷/۱۳۸۳

پیوست:

سازمان امور اقتصادی و دارائی استان

اداره کل

دفتر

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دانشکده امور اقتصادی

پژوهشکده امور اقتصادی

شورای عالی مالیاتی

دفتر فنی مالیاتی

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دادستانی انتظامی مالیاتی

جامعه حسابداران رسمی ایران

سازمان حسابرسی

در اجرای فرمان مورخ ۱۵/۱۰/۱۳۸۰ مقام معظم رهبری (مدظله العالی ) در خصوص مالیات شرکتها و اشخاص حقوقی مربوط به نهادها و بنیادهای انقلاب اسلامی که معظم له با لغو هرگونه امتیاز خاص برای نهادها و بنیاد ها موافقت و تاکید فرمودند هزینه های ماموریتی این دستگاهها بنحو مناسب در بودجه عمومی پیش بینی شود معذالک در قوانین بودجه سنوات ۱۳۸۱ و ۱۳۸۲ کل کشور از این حیث بودجه ای منظور نگردید. لذا جهت رفع دغدغه ها و تامین نظرات معظم له و با توجه به مفاد نامه شماره ۳۳۴۴۳/۵ مورخ ۱/۷/۸۳ ، موارد ذیل را مقرر می نماید:

۱- کلیه شرکتها و اشخاص حقوقی مربوط به سازمانها ، نهادها و بنیادهای انقلاب اسلامی موضوع دستورالعمل یکسان سازی مالیات نهادهای انقلاب اسلامی (که طی شماره ۳۳۳۵۲/۱ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۶ دفتر محترم مقام معظم رهبری به وزیر محترم وقت امور اقتصادی و دارائی ابلاغ و طی شماره ۱۵۸۵۳/۴۹۳۹-۴/۳۰ مورخ ۱۲/۵/۷۶ وزارت امور اقتصادی و دارائی به واحدهای ذیربط جهت اجرا ابلاغ شده است ) بابت کلیه وجوهی که تحت عنوان بودجه یا کمک ، از دولت دریافت می دارند مشمول مالیات نمی باشند.

۲- مالیاتهای قطعی معوقه کلیه اشخاص موضوع ماده (۱) فوق تا پایان عملکرد سال ۱۳۸۱ و همچنین مالیات عملکرد سنوات لغایت ۱۳۸۱ آنها و نیز کلیه اشخاص مزبور که سال مالی آنها تا پایان بهمن ماه سال ۱۳۸۲ خاتمه می یابد و با رعایت مقررات موضوعه ، قطعی میشود به انضمام جرائم متعلقه به نسبت سهم نهاد یا بنیاد مربوط در اشخاص موضوع ماده (۱) از مالیات و جرائم متعلقه فوق ، باید حداکثر تا پایان بهمن ماه سال ۱۳۸۳ به واریز و یا تقسیط آن جهت واریز به حساب خاص ذیربط اقدام نمایند.

۳- مالیات لغایت عملکرد سال ۱۳۸۱ کلیه اشخاص موضوع ماده (۱) فوق الاشاره و نیز مالیات کلیه اشخاص مزبور که سال مالی آنها تا پایان بهمن ماه ۱۳۸۲ بوده و تاکنون مورد مطالبه قرار نگرفته اند و همچنین مالیاتهای مورد مطالبه که تا پایان بهمن ماه ۱۳۸۳ به قطعیت نرسند، در صورتیکه ظرف یکماه از تاریخ ابلاغ برگ مالیات قطعی با جرائم متعلق ، به نسبت سهم نهاد یا بنیاد مربوط در اشخاص موضوع ماده (۱) فوق ، به حساب خاص ذیربط واریز و یا برای واریز به حساب مذکور تقسیط نگردد، باید به حساب درآمدهای مالیاتی نزد خزانه داری کل کشور واریز شود.

۴- مالیاتهای تکلیفی و جرائم متعلق ، کماکان به حساب درآمدهای مالیاتی نزد خزانه داری کل کشور واریز خواهد شد.

۵- نظر وظایف و الزامات خاص ستاد اجرائی فرمان حضرت امام خمینی (ره ) در خصوص اجرای مفاد احکام قضائی صادره و نیز نقش آن در اجرای اصل (۴۹) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران باید به شرح زیر اقدام گردد: ۱/۵- هرگونه عواید ناشی از اجرای احکام قضایی از قبیل نگهداری یا فروش اموال منقول و غیرمنقول به علت اینکه در اجرای احکام قضایی عمل شده ، فعالیت اقتصادی محسوب نمی گردد و بابت عواید حاصله (به هر مبلغ که باشد) هیچگونه مالیاتی مطالبه نخواهد شد. ۲/۵- نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل و سایر حقوق از تاریخ ابلاغ این بخشنامه منحصرا مشمول مالیات ماده ۵۹ و عندالاقتضاء ماده 77قانون مالیاتهای مستقیم بوده که مالیات متعلقه به حساب ذیربط خزانه داری کل کشور ، واریز خواهد شد. تبصره : در مورد بند ۲/۵ فوق الذکر بدیهی است برای مالیات قبل از ابلاغ این بخشنامه ، با توجه به دستورالعمل یکسان سازی مالیات نهاد و بنیادهای انقلاب اسلامی ، مبلغی مطالبه نخواهد شد و چنانچه سابق بر این ، مبلغی شده باشد قابل استرداد نیست . ۳/۵- با توجه به اینکه فروش املاک و مستغلات ستاد اجرایی فرمان حضرت امام خمینی (ره) به طور مستقیم و بدون فولنامه و از طریق انعقاد مبایعه نامه فی مابین ستاد اجرایی و خریدار انجام می پذیرد پس از معرفی خریدار ظرف مدت سه ماه از تاریخ مبایعه نامه توسط ستاد اجرایی به حوزه مالیاتی ذیربط تاریخ مبایعه نامه ، مبنا برای انتقال پرونده مالیاتی املاک به نام خریداران قرار می گیرد و طبیعتا‌ از تاریخ مبایعه نامه ، مالیاتهای مترتب بر مورد انتقال ، به عهده خریدار می باشد. ۴/۵- در مورد صدور گواهی موضوع ماده 187قانون مالیاتهای مستقیم در صورتی که مالیاتی از اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی غیراز ستاد اجرائی مطالبه و وصول نشده باشد ، بدهی مزبور مانع از صدور گواهی مورد نیاز اجرایی نخواهد بود .

۶- پس از اعلام فهرست و مشخصات میزان مالیات مربوط به عملکرد لغایت سال ۱۳۸۱ و عملکرد منتهی به پایان بهمن ماه ۱۳۸۲ کلیه اشخاص موضوع ماده (۱) فوق الذکر که به جای واریز به حساب خاص ، به حساب درآمدهای مالیاتی در خزانه داری کل کشور واریز شده است از سوی معاونت نظارت و حسابرسی دفتر محترم مقام معظم رهبری به سازمان امور مالیاتی کشور ، مراتب از بدهی های مالیاتی قطعی جاری آنها تهاتر و تسویه خواهد شد.

۷- کلیه اشخاص موضوع ماده (۱) مکلف به واریز مالیات عملکرد سال ۱۳۸۲ و سنوات بعد و نیز عملکرد سنوات مالی که از اول اسفند ماه ۱۳۸۲ شروع می گردد در صورت شمول به حساب درآمدهای مالیاتی نزد خزانه داری کل کشور بوده و نیز نسبت به رعایت مفاد قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶ و اصلاحیه های بعدی آن از حیث ارائه به موقع صورتهای مالی و اظهارنامه مالیاتی به ادارات امور مالیاتی ذیربط و همچنین انجام حسابرسی و بازرسی قانونی آنها تو سط معاونت نظارت و حسابرسی دفتر محترم مقام معظم رهبری و یا اشخاص حقیقی و حقوقی مورد تائید آن می باشند.

۸- تا اجرای کامل تصمیمات متخذه در جلسه مورخ ۳۰/۴/۸۳ و همچنین مفاد این بخشنامه ، کماکان حسابهای خاص مربوط به هریک از نهادها ( افتتاح شده بر اساس دستورالعمل یکسان سازی مالیات نهادهای انقلاب اسلامی ) مفتوح خواهد بود که پس از حصول نتیجه نهائی ، حسب مورد ، و با اعلام معاونت نظارت و حسابرسی دفتر محترم مقام معظم رهبری نسبت به انسداد حسابهای مزبور اقدام خواهد شد .

حیدری کرد زنگنه

……………………………….

بخشنامه: ۱۳۵۳۰

در خصوص فصل مالیات بردرآمد املاک

 

شماره : ۱۳۵۳۰

تاریخ : ۱۳۸۴/۰۷/۲۷

پیوست:دارد

اداره کل امور مالیاتی استان

شورای عالی مالیاتی

اداره کل امور مالیاتی

دفتر فنی مالیاتی

دفتر طراحی سیستمها و روشها

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده ۲۵۱ مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

سازمان حسابرسی

جامعه حسابداران رسمی ایران

پیرو بخشنامه شماره ۱۱۸۲۳ مورخ ۱۳۸۴/۰۶/۳۰ مربوط به فصل مالیات بر ارث ، اینک بخشنامه راجع به فصل مالیات بردرآمد املاک قانون مالیاتهای مستقیم به ضمیمه ابلاغ می گردد. لازم است ماموران و مراجع عضو سازمان بلحاظ ضرورت اجرای صحیح احکام فصل مذکور ، مفاد بخشنامه را دقیقا“ رعایت و ضمنا“ مدیران و روسای مریوط از حیث ابلاغ و نظارت و بازرسی در جهت حسن اجرای آن ، مطابق مقررات مندرج در بخشنامه نخست عمل نمایند.

غلامرضا حیدری کردزنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

بخشنامه راجع به فصل اول باب سوم

قانون مالیاتهای مستقیم ( مالیات بردرآمد املاک )

نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بردرآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه های مختلفی نسبت به پرونده های مالیاتی گردیده و بمنظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مودیان محترم و سازمان متبوع نکات زیررا یادآوری و مقرر می دارد ماموران و مراجع مالیاتی در رسیدگیهای خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند .

1-راجع به ماده ۵۳ و تبصره های آن :

الف -در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس :

در اینخصوص بدوا لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنایی کامل داشته باشند .

طبق ماده ۴۰ قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد،استفاده کند .

حق انتفاع بمعنی خاص را حبس نیز می گویند،بعبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و عین مال متعلق به شخصی یا نهادی دیگر است گفته می شود که آن مال مورد حبس است خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است ، بهمین دلیل چون بهره بردار بصورت مجانی از مال بهره مند گردد ، حسب مورد مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی شناخته می شود حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظرگرفتن مفهوم حبس ،بر پنج قسم است که شامل حبس مطلق ،حبس موید ، عمری ، رقبی سکنی می باشدبرابر ماده ۴۴ قانون مدنی ، در صورتیکه مالک برای حق انتفاع مدتی تعیین نکرده باشد ، حبس مطلق(تا فوت مالک ) خواهد بود .

حبس موبد مانند وقف است که تا عین باقی است ، منافع آن متعلق به منتفع خواهد بود .

طبق ماده ۵۵ قانن مدنی ، وقف عبارتست از((حبس عین مال و تسبیل منافع آن))

طبق ماده ۴۱ قانون مدنی ((عمری حق انتفاعی است که بموجب عقدی از طرف مالک برای شخص بمدت عمر خود با عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد))

طبق ماده ۴۲ قانون مدنی ((رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می گردد)) .

طبق ماده ۴۳ قانون مدنی ((اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد ، سکنی یا حق سکنی نامیده می شود و این حق ممکن است بطریق عمری یا بطریق رقبی برقرار شود)).

ضمن توصیه به یکایک ماموران و مسئولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد ۲۹ تا ۱۰۸ قانون مدنی براتی آشنایی بیشتر یا حقوق مربوط به املاک، موارد ذیل را متذکر می گردد :

الف :1– منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف خاص باشد ، مال الاجاره عینا“ برابر صدر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمنا از مصادیق بندهای ((الف)) و ((ح)) ماده ۱۳۹ قانون مالیاتهای مستقیم نباشد نیز بهمان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد .

الف-۲- منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده53  آنست که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود. در اینگونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهرا“ به مالک عین تحمیل می شود ، معهذا بدلیل حکم صریح مندرج در ماده ۵۳ ، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیالت معادل بیست و پنج درصد مال الاجاره از کل مال الاجاره مزبور کسر گردد.

الف-3– چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور نیز برابر صدر مال الاجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره ۷ ماده ۵۳ از مال الاجاره دریافتی کسر خواهد شد.

الف-4– توجه شود که منظور از حکم ماده ۵۳ در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم اینگونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می باشد ، بلکه اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مال الاجاره پرداختی دریافت نمایند ، مابه التفاوت برابر قسمت اخیر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود .

الف- 5– در موارد حبس ( وقف یا انواع دیگر واگذاری حق انتفاع ) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیما“ از ملک استفاده نمایند ، نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد ۱۲۳ و ۱۲۶ قانون مالیاتهای مستقیم مشمول تسلیمی اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود ، اما در مواردیکه مالک با انتقال عین ، منافع ملک را بصورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می نماید ، اگر از ملک شخصا (( بهره برداری)) کند ، چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران عاید او نشده ، مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

ب- در مورد املاکی که از طرف غیر مالک به اجاره واگذار می شود :

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده ۵۳ ، هرگاه موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از  مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره ، بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را بر اساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارائه اسناد رسمی) مشخص نمایند.

ج- در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی

طبق قسمت اخیر متن ماده ۵۳ ، حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود .

حکم یاد شده در اصل مشعــــر بر این است که در احتساب درآمدها و هزینه های مربوط به خانه های سازمانی،در صورت قبول دفاتر،اقلام مندرج در دفاتر باید ملاک عمل قرار گیرد و در اینصورت استهلاک مالک نیز حسب مورد بر اساس جدول موضوع ماده ۱۵۱ قانون مالیاتهای مستقیم منظور خواهد شد.

 

د- در مورد تبصره ۲ ماده ۵۳

طبق این تبصره املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد ، غیراجاری تلقی می شود . حکم تبصره مورد بحث این توهم را ایجاد نموده است که واگذاری املاک بطور مجانی به سایرین اجاری تلقی خواهد شد . در این باره یادآور می شود که در وهله اول باید اصل را برآن قرارداد که کسی ملک خود را مجانا“ در اختیار غیر نمی گذاردو با این ترتیب در بادی امرآنرا اجاری تلقی و در مقام مطالبه مالیات برآمد ، اما با وجود این اگر در موارد استثنایی حسب اقرار طرفین ( صاحب ملک و شخص  منتفع ) و یا بر اساس اطلاعات و مدارک متقن معلوم گردید که واگذاری بصورت مجانی بوده ، در آنصورت موضوع از حیطه مالیات بردرآمد املاک خارج و بعنوان واگذاری حق انتفاع مشمول فصل بردرآمد اتفاقی ( ماده ۱۲۳ ) بوده و مالیات بابت منفعت ملک به ساکن ملک ( بلحاظ استفاده مجانی ) تعلق خواهد گرفت .

 

هـ – در مورد مالیاتی تکلیفی موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ :

مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال الاجاره هر مدت از سال ، مالیات متعلق را در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد ، بر مبنای مال الاجاره سالانه پس از کسر ۲۵% آن به نرخ ماده ۱۳۱ محاسبه و با تسهیم مالیات سالانه ، مالیات نسبت به مدت مزبور را تعیین و بعنوان مالیات علی الحساب از مال الاجاره پرداختی کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد ، مستاجر مربوط بایستی در هر بار سه چهارم مال الاجاره پرداختی را محاسبه و بیست و پنج درصد(نرخ موضوع ماده ۱۰۵) آنرا بعنوان مالیات علی الحساب شخص حقوقی (موجر) از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ظرف ده روز ، رسید آنرا به موجر تسلیم کند.

 

و- در مورد تبصره 10ماده ۵۳ :

این تبصره متضمن دو نکته مبهم می باشد ، یکی راجع به موعد پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و دیگری چگونگی اقدام در مورد خریدارانی است که مجددا“ بلحاظ فقد سند رسمی ملک را با تنظیم مبایعه نامه عادی منتقل می نمایند .

درخصوص موعد پرداخت مالیات توسط شرکت سازنده مسکن،چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک بصورت عادی در آن محل رایج باشد ، شرکت مکلف است وفق ماده ۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم ظرف سی روز با تسلیم اظهارنامه مالیات متعلق را بپردازد(تبصره ماده110 رفع این تکلیف خاص نمی باشد ) و اگر مسکن مورد انتقال واجد وصف فوق نباشد ، بایستی هماهنگ با قواعد کلی ماده ۱۸۷ که مشعر بر ضرورت پرداخت مالیات قبل از انتقال می باشد ، عمل نمود ، با ابن ترتیب که مالیات باید در روز تنظیم قرارداد و یا روز بعد و اگر روزهای مزبور مصادف با تعطیلات رسمی باشد ، در اولین روز اداری بعد از ایام تعطیل پرداخت گردد. بدیهی است با عنایت به شرط مصرح در تبصره ۱۰ مورد بحث،عدم پرداخت مالیات متعلق در مواعد مذکور و یا کسر پرداخت و یا حسب مورد عدم تسلیم اظهارنامه در مواعد مذکور موجب تعلق جرائم مقرر در فصل تشویقات و جرائم مالیاتی خواهد بود .

درباره خریداران اینگونه واحدهای مسکونی نیز که مبادرت به انتقال ملک با سند عادی به دیگری می نمایند، مادام که سند رسمی بابت هر واحد تنظیم نشده باشد ،بهمان ترتیب  فوق الذکر و با همان شرایط رفتار خواهد شد . ضمنا چنانچه این خریداران ملک را به اجاره واگذار کنند ، مطالبه مالیات بر درآمد اجاره از آنها نیز تابع مقررات مربوط به مالکین ملک خواهد بود.

 

ز- در مورد تبصره ۱۱ ماده ۵۳ (بر اساس بخشنامه شماره 210-4530 مورخ 1390/02/27 و دادنامه شماره615  مورخ 1389/12/23 این بند ابطال گردید.

باعنایت به مسائل و ابهامات مشهود در قسمت اخیر این تبصره ، نکات زیر را متذکر می گردد :

– معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع یا ۲۰۰ متر مربع فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت ازآن استفاده شود و گرنه مشمول این معافیت نخواهد بود .

– در احـتساب مـیزان مـعافیـت مـوضـوع این تبصره بایستی مال الاجاره را به نسبت ۱۵۰ متر مربع یا حسب مورد ۲۰۰ متر مربع محاسبه نمود، بعـنوان مـثال اگـر یـک واحـد مـسکونی بمساحت زیر بنای مفید ۲۰۰ متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال الاجاره آن ۷۲,۰۰۰,۰۰۰ ریال در سال باشد ، ۵۴,۰۰۰,۰۰۰ ریال از مال الاجاره معاف و ۱۸,۰۰۰,۰۰۰ ریال آن پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک مشمول مالیات خواهد شد . چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد ، جمع مال الاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آنها منظور و بطریق یاد شده در تهران به نسبت ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط به نسبت ۲۰۰ متر مربع از جمع مال الاجاره یاد شده در تهران به نسبت ۲۰۰ متر مربع از جمع مال الاجاره بعنوان معافیت می گردد . اگر یک یا چند واحد مسکونی در تهران و یک یا چند واحد دیگر در سایر نقاط کشور واقع شده باشد ، لازم است در محاسبه آنها را متجانس نمائیم ، بشرح مثال زیر :

واحد مسکونی اجاری در تهران بمساحت ۱۰۰ متر مربع  با مال الاجاره سالانه  ۲۰,۰۰۰,000ریال

واحد مسکونی اجرای در مشهد بمساحت ۳۰۰ متر مربع با مال الاجاره سالانه ۸۴,۰۰۰,000ریال

متر مربع در تهران                           متر مربع در سایر نقاط

۱۵۰                    معادل                             ۳۰۰

225=300                                                                        x                                  x

 

متر مربه به مأخذ تهران              ۳۲۵=۱۰۰+۲۲۵

۱۰۴,۰۰۰,۰۰۰=۲۰,۰۰۰,۰۰۰+۸۴,۰۰۰,۰۰۰=جمع مال الاجاره سالانه

 

104,000,000                                  325

48,000,000=150                                  x                                          x

معافیت سالانه

ریال

درآمد مشمول مالیات         ۴۲,۰۰۰,۰۰۰=۷۵%× (۴۸,۰۰۰,۰۰۰-۱۰۴,۰۰۰,۰۰۰)

 

– زیـربنـای مـفید هـر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد ، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور می شود، در غیر اینصورت و در مواردی که زیـر بنا بـا اندازه گیری وسـیله مـاموران مـالیاتـی تعـیین مـی گردد ، تـوجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل،گلخانه ،استخر، آب انبار، مـحل نصـب تاسـیسات ، راه پـله و نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشه ای ، انبـاری و زیر زمیـن غیر مسکونی جزء زیر بـنای مفید محسوب نمی شود .

-دراستفاده از تسهیلات موضوع این تبصره ، ادارات امور مالیاتی موظفند از مودی تعهد مبنی بر نداشتن واحد مسکونی دیگر ( بغیراز واحدهای معرفی شده ) اخذ و مشخصات کامل ملک یا املاک اجرای معرفی شده را به دفتراطلاعات مالیاتی ارسال دارند و این دفتر ملزم است در صورت مشاهده خلاف موضوع را سریعا“ جهت مطالبه مالیات متعلق به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام نماید .

 

2– راجع به تبصره 2 ماده 54 :

طبق این تبصره از ابتدای سال ۱۳۸۲ ارزش اجاری املاک باید توسط کمیسیون تقویم املاک بر اساس هر متر مربع تعیین گردد . توجه داشته باشند که این تبصره صرفا“ جنبه جایگزینی تبصره ۱ ماده ۵۴ از ابتدای سال ۱۳۸۲ را داراست ، باین معنی که فقط در شرایط می توان ارزش تقویمی کمیسیون مزبور را ملاک عمل قرارداد . علاوه برآن در خصوص تبصره مزبور پاسخ به چند مسئله دیگر ضروری است :

الف– با عنایت به متن ماده ۵۴ اگر بعدا“ اسناد و مدارک مثبته بدست آید که معلوم شود اجاره ملک پبش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات قانون مطالبه خواهد بود.

ب- چـنانـچه مـودی نـسبت بـه مـال الاجـاره تـقویمی که ماخذ مطالبه مالیات قرار گرفته ، معترض باشد ، اعتراض او قابل رسیدگی در مراجع ذیربط می باشد .

ج – اشخاص موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ در کسر مالیاتهای تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال الاجاره را ماخذ قرار دهند و مال الاجاره تقویمی کمیسیون موضوع ماده ۶۴ در این باره ملاک عمل نخواهد بود ، همچنین اگر ملک بصورت رهن تصرف ( بدون دریافت مال الاجاره ) واگذار شده باشد ، کسرو پرداخت مالیات بتبع عدم پرداخت مال الاجاره منتفی می باشد

د- اگر موجر یا مستاجر موسسات و شرکتهای دولتی و یا شهرداریها باشند ، قرارداد منعقده بابت اجاره ملک از لحاظ مالیاتی در حکم سند اجاره رسمی بوده و مال الاجاره مندرج در آن قرارداد ملاک عمل خواهد بود .

 

3-راجع به ماده 55 : 

الف – با توجه به صراحت این ماده پرداختی مودی اعم از آنکه بموجب سند رسمی صورت گیرد و یا قرارداد عادی ، مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک بشرط احراز واقعیست قابل کسر از مال الاجاره دریافتی خواهد بود ، اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی ، در صورت عدم ارائه سند رسمی ، ارزش تقویمی وفق تبصره ۲ ماده ۵۴ ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت .

ب- حکم ماده ۵۵ بهیچوجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی شود ، اما چنانچه خانه یا اپارتمان واگذاری مودی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر بعنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع شود ، این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود.

 

4– راجع به ماده 57 :

الف – درآمد مندرج در این ماده هر نوع درآمد اعم از مشمول یا غیر مشمول مالیات را شامل می شود ، بنابراین مالک ملک استجاری چنانچه از منابعی مانند کشاورزی یا از محل واگذاری املاک مشمول تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نیز کسب درآمد نماید ، نمی تواند از معافیت موضوع57  برخوردار شود ، مگرآنکه درآمدهای حاصله کمتر از حد معافیت موضوع ماده ۸۴ باشد که در اینصورت مقررات تبصره ۲ ماده ۵۷ در حق او اعمال خواهد شد .

ب- چون در ماده ۵۷ موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده معین نشده ، مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای تسهیلات موضوع این ماده را بنماید و واحدهای مالیاتی مادام که خلاف اظهارات مودی ثابت نشده ، ملزم به قبول مندرجات اظهارنامه تسلیمی می باشند ، ضمنا“ در مواردی که مودی نیاز به اخذ گواهی انجام معامله داشته باشد، نبایستی صدورآنرا موکول به اخذ تاییدیه از اداره امور مالیاتی محل سکونت او بنمایند.

 

5– راجع به حق واگذاری محل موضوع ماده 59 :

الف – طبق نص صریح ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم دریافتی مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات می باشد ، بنابراین در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی شود،باید موضوع واگذاری دقیقا“ مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد. اگر فی المثل بنا به جهات مربوط به عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد، ویا از آنجا که میزان مال الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد،چنانچه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل ، مال الاجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین تعیین شده باشد ، در اینصورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود .

ب- برخلاف تصور برخی ماموران مالیاتی ، منظور از ((موقعیت تجاری )) مذکور در تبصره ۲ ماده ۵۹ آن نیست که زمینهای واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل بشود . لذا متذکر می گردد مادام که ملک بصورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد ، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود .

ج- در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت ، مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سندرسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی – سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد .[1]

 

6– راجع به ماده 63: 

– منظور ازنقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع ، عقودی از قبیل صلح ، هبه و معاوضه می باشد . چنانچه صلح و هبه بصورت معوض باشد ، انتقال دهنده ملک برابر ماده ۵۹ مشمول مالیات خواهد بود و اگر بطور بلاعوض باشد ، انتقال گیرنده مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم شناخته می شود. یادآوری می نماید که قید مال الصلح تقریبا“ بی ارزش ( مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا به شیوه های مرسوم بمنظور تکمیل ارکان معامله در اسناد قید می شود ) در اسناد بمنزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود بعنوان بلاعوض تلقی خواهد شد .

نکته قابل توجه دیگر در اینخصوص آنکه ، انتقال ملک به بانکها صرفا“ بمنظور اخذ تسهیلات بانکی در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا نبایستی موجب تعلق مالیات مضاعف گردد ، لذا در مواردیکه ضمن معامله بین طرفین ، بانک نیز بقصد اعطاء تسهیلات وارد معامله شده و بجای انتقال گیرنده واقعی سند انتقال بنام بانک صادر می گردد ، فقط یک فقره مالیات از انتقال دهنده اخذ و بعد از آن موقع تنظیم یا تسجیل سند بنام انتقال گیرنده واقعی مالیات دیگری مطالبه نخواهد شد.[2]

 

۷- راجع به ماده ۷۴

بطورکلی طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ ( و اصلاحات و الحاقات آن ) دولت فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه از مالک رسمی ارثا“ به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت .

با توجه به ماده ۲۲ مزبور و نیز با عنایت به ماده ۴۷ قانون یاد شده ، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ، از لحاظ مالیاتی هم که مجری مقررات آن دولت است ، فقط انتقال املاک بشرح فوق الذکر دارای رسمیت بوده و گرنه واگذاری به غیر بودن تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی جنبه اجاره خواهد داشت. با وجود این بنا به نص صریح ماده ۷۴ قانون مالیاتهای مستقیم در مواردیکه ملک حسب عرف محل مورد معامله قطعی واقع شود ، در صورت احراز واقعیت ، موضوع انتقال قطعی آن قابل قبول خواهد بود ، لیکن انتقال عادی سایراملاک وفق مواد ۲۲ و ۴۷ مزبور از نظر دولت ( از جمله سازمان امور مالیاتی کشور) در حکم انتقال قطعی نمی باشد ، هر چند در این حالت نیز اعتراض مودیان وفق قسمت اخیر ماده ۲۲۹ قانون مالیاتهای مستقیم قابل رسیدگی در هیاتهای حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

 

  8-راجع به ماده 77 : 

الف – تاریخ صدور گواهی پایان کار مذکور در این ماده مترادف و مصادف با تاریخ پایان کار ساختمان بکار رفته است ، بنابراین در مواردیکه حسب قراین و شواهد و مدارک متقن معلوم شود گواهی پس از گذشت مدت زمانی از تاریخ خاتمه کار صادر گردیده ، تاریخ واقعی پایان کار ساختمانی مبدا محاسبه دو سال مقرر در ماده ۷۷ خواهد بود .

ب- برخلاف نظریه اعلامی طبق بخشنامه شماره211/۶۴۰۸۵/۷۲۳۸  مورخ ۱۳۸۱/۱۱/۱۴ ، انتقال واحدهای در حال ساخت و ناتمام به نسبت پیشرفت کار ساختمانی ، مشمول مالیات موضوع این ماده خواهد بود ، بدیهی است پس از تکمیل و واگذاری توسط اشخاص بعدی ، فقط نسبت به میزان تکمیلی تعلق خواهد گرفت.[3]

9– راجع به ماده 78 :

مهمترین حقوق ملکی مذکور در ماده ۷۸ شامل ” حق ارتفاق به ملک غیر ” ( با توجه به مواد ۹۳ تا ۱۰۸ قانون مدنی ) ، بهره مالکانه معادن ( با رعایت مقررات موضوعه مربوط به آن ) و حق رضایت مالک دریافتی در موارد انتقال حق واگذاری محل توسط مستاجر به غیر می باشد .

دریافتی واگذارنده بابت هر یک از حقوق مزبور مشمول مالیات به نرخ دو درصد وفق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود ( توجه شود که نرخ ۵% مذکور در ماده ۵۹ منحصرا” نسبت به ارزش معاملاتی ملک قابل اعمال است که در صورت انتقال قطعی ملک مصداق می یابد ) .

۱۰- تذکرات لازم راجع به اجرای حکم تبصره 1 ماده 80 مرتبط با ماده 187 :

الف – ادارات امور مالیاتی موظفند در موارد تقاضای صدور گواهی انجام معامله سریعا” نسبت به موضوع اقدام واز اعمال زائد و سختگیریهای بی مورد و اجبار به مودیان برای ارائه مدارک غیر ضرور جدا”خودداری نمایند . در مورد املاکی که وضعیت آن بلحاظ اقدامات قبلی و یا سوابق و اطلاعیه های مضبوط در پرونده روشن است ، بخصوص در مورد املاک مسکونی که خود مالک در آن سکونت دارد ، نبایستی به عذر بازدید مجدد و تحقیقات محلی صدور گواهی را بعهده تعویق اندازند ، بلکه اگر معضل خاصی در میان نباشد ، باید ظرف ۷۲-۴۸ ساعت از تاریخ وصول استعلام گواهینامه صادر و موضوع فیصله یابد . در مواردیکه عرصه و اعیان ملک در سند رسمی و یا مدارک معتبری مانند گواهی پایان کار شهرداری مربوط قید شده باشد ، ضرورتی برای مساحی و اندازه گیری نخواهد بود . چنانچه بلحاظ تشکیل واحدهای خاص مالیاتی (بر حسب منابع)،منابع مختلف مربوط به ملک مانند مشاغل و حق واگذاری محل به واحد یا واحدهای دیگری محول شده باشد ، واحد محل وقوع ملک ملزم است در اولین روز مراجعه مودی مراتب را از واحدهای دیگر استعلام و واحدهای اخیر نیز مکلفند صدور پاسخ استعلام را در اولویت قرارداده پس از بررسی و وصول مطالبات احتمالی فورا“ نتیجه را به واحد نخست اعلام دارند

ب- در موارد مقتضی ارسال مستقیم گواهی انجام معامله به دفتر اسناد رسمی بلااشکال است و گرنه بایستی به مودی ( انتقال دهنده ملک یا حقوق مربوط آن ) و یا وکیل و یا نماینده قانونی او تحویل داده شود و یا حسب نظر و اعلام مراجع قضائی به شخص معرفی شده از طرف آن مراجع تحویل داده شود ، ضمنا“ در خصوص تعلق ملک به دو نفر یا بیشتر ، تحویل به احد از شرکاء و در مورد اشخاص حقوقی تحویل به مدیر مسول و یا شخص معرفی شده از طرف مسئولین صلاحیتدار شخص حقوقی بلامانع است .

ج- تقاضانامه یا استعلام راجع به صدور گواهی انجام معامله بمحض وصول به واحد مالیات ذیربط باید در دفتر ثبت و شماره آن عندالاقتضاء به ذینفع ارائه گردد وگرنه جزء تخلفات انتظامی محسوب خواهد شد .

د- توجه داشته باشند که حسب مقررات ماده ۱۸۷ وصول بدهیهای مالیاتی مودی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در اینصورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهیهای مودی باشد ، همچنین اگر راجع به مورد معامله ، سایر اشخاص بدهکار باشند . واحدهای مالیاتی مجاز نیستند  صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند ، فی المثل چنانچه حق واگذاری یک باب مغازه چند بار بصورت عــــادی منتقل شده و اکنون موجر قصد تنظیم سند رسمی معامله با آخرین خریدار را دارد ، نمی توان پرداخت مالیات حق واگذاری متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند ، به عهده متعاملین فعلی قرار داد ، مگر آنکه بطور مستند تعهد پرداخت مالیاتها را نموده باشند

هـ – در مورد صدور وقفنامه ، استعلام دفاتر اسناد رسمی و صدور گواهی وفق ماده ۱۸۷ ضرورت اخذ بدهیهای احتمالی گذشته مربوط به ملک مورد وقف لازم است ، اما تنظیم سند وقف اعم از آنکه موضوع وقف عام یا خاص باشد ، بهیچ وجه مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

و – صدور گواهی انجام معامله در خصوص تمامی املاک اعم از آنکه متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی عمومی دولتی و غیردولتی و یا وقفی و غیرآن باشد ضروری است ، منتهی در صورتی که بسبب این تعلقات معافیت مالیاتی مطرح باشد ، گواهی مذکور طبعا“ بدون اخذ مالیات صادرخواهد شد . در مورد ادارات امور مالیاتی صلاحیتدار برای صدور گواهی انجام معامله املاک متعلق به بانکها و سایر اشخاص حقوقی اعم از شرکتها و موسسات و نهادهای عمومی یا خصوصی متذکر می گردد که اگر ملک مورد بحث در شهریا بخش یا روستای اقامتگاه قانونی شخص حقوقی واقع شده و در آن شهر یا بخش یا روستا واحد مالیاتی خاص اشخاص حقوقی وجود داشته باشد ، واحد مالیاتی مذکور با رعایت مقررات مربوط صالح برای صدور گواهی انجام معامله خواهد بود و چنانچه محل وقوع ملک شهر یا بخش یا روستای دیگری غیر از اقامتگاه قانونی شخص حقوقی باشد ، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تکلیف صدور این گواهی را  عهده دار بوده و موظف است با وصول مالیات مربوط به معامله گواهی یاد شده را صادر و رونوشت آنرا طی اطلاعیه ای حسب مورد به ضمیمه تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی رسیدگی کننده به پرونده عملکرد شخص حقوقی و یا اداره امور مالیاتی اقامتگاه شخص حقوقی جهت ضبط در پرونده اصلی ارسال دارد . ضمنا“ در موارد فک رهن موضوع تقاضا و صدور گواهی انجام معامله منتفی است .

صدور گواهی موضوع ماده 187 ق .م.م مربوط به نقل و انتقال کلیه املاک متعلق به بانکها در شهر تهران توسط اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک صورت پذیرفته و رونوشتی از آن به انضمام تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره کل امور مالیاتی مودیان بزرگ تسلیم گردد.[4]

ز- سازمان مالی زمین و مسکن نیز ( که مورد سوال برخی واحدها بوده ) مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی امـــلاک و حسب مورد سایر درآمدهای احتمالی ناشی از املاک   می باشد ، اما در مورد اشخاص موضوع ماده ۲ قانون مالیاتهای مستقیم باید توجه داشت که انتقال املاک و حق واگذاری محل و اجاره املاک جزء فعالیتهای اقتصادی موضوع تبصره ۲ آن ماده نبوده ، لذا بابت موارد مذکور مالیاتی مطالبه و وصول نخواهد شد،لیکن اشخاص مزبور در صورت ساخت و فروش بناهای نوساز تا دو سال پس از خاتمه بنا ، مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیان واگذاری برابر مقررات ماده ۷۷ خواهند بود .

در اینخصوص متذکر می گردد که مفاد تبصره ۲ ماده ۱۳۹ دایر بر معطوف نمودن احکام تبصره ۲ ماده ۲ به درآمد مشمول مالیات اشخاص موضوع آن ماده بمعنی معافیت مالیات بردرآمد املاک همه اشخاص موضوع ماده ۱۳۹ نمی باشد ، بلکه معافیت احتمالی هر یک را صرفا“ در قالب احکام همان ماده ( ۱۳۹ ) بایستی جستجو نمود .

ح -در مواردی که ملک توام با حق واگذاری محل بطور قطعی انتقال می یابد ، اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری در محل بصورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد ، مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل ماخذ دریافتی طبق ماده ۵۹ محاسبه و وصول و در صورتیکه بهای(( عرصه و اعیان )) و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله بطور یکجا بین طرفین معین شده باشد ، واحدهای مالیاتی بایستی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند ، بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورده نموده آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد ، مابه التفاوت را بعنوان حق واگذاری منظور و از آن ماخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه کنند . در موارد معاوضه حق واگذاری دو محل نیز، بهای آنها به ماخذ زمان معامله تقویم و بترتیب بهای هر یک ماخذ مالیات واگذارنده آن قرار خواهد گرفت .

 

تــــوجــــه :

آن بخش از مفاد بخشنامه هائی که بمناسبت اصلاحیه مصوب ۱۳۸۰/۱۱/۲۷ از ابتدای سال ۱۳۸۱ تاکنون بابت فصل مالیات بردرآمد املاک صادره گردیده و مغایر با مفاد این بخشنامه می باشد ، از تاریخ ابلاغ این بخشنامه ملغی و در خصوص آن بخش از احکام فصل مزبور که نسبت به احکام قبل از اصلاح تغییر نیافته و در بخشنامه حاضر نیز بحث خاصی راجع به آن بمیان نیامده ، آخرین بخشنامه های و دستورالعملها و همچنین آراء هیات عمومی شورای عالی مالیاتی صادره لغایت سال ۱۳۸۰ حسب مورد لازم الرعایه خواهد بود .

غلامرضاحیدری کرد زنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

[1] – بر اساس بخشنامه شماره ۲۰۰/۱۴۰۱/۲۷ مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۰۹، جزء (ج) بند 5 این بخشنامه ملغی اثر گردید.

[2] – بر اساس بخشنامه شماره ۲۱۱/۲۷۰۰/۴۱۰۱۹ مورخ ۱۳۸۵/۰۹/۱۱ قسمت اخیر (پاراگراف دوم) بند(۶)  این بخشنامه لغو می گردد.

[3] – بر اساس بخشنامه شماره ۲۱۰/۶۵۴۳۶ مورخ  ۱۳۸۸/۰۹/04و دادنامه شماره ۴۵۵ مورخ ۱۳۸۸/۰۵/۲۵، بند 8 بخشنامه مذکور ابطال گردید.

[4] – با توجه به بخشنامه شماره ۲۳۱/۳۲۳۶/۱۶۵۴۴ مورخ ۱۳۸۴/۰۹/۲۲ متن زیر به آخر بند (و) بند ۱۰ بخشنامه مذکور الحاق می گردد:

« صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ ق .م.م مربوط به نقل و انتقال کلیه املاک متعلق به بانکها در شهر تهران توسط اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک صورت پذیرفته و رونوشتی از آن به انضمام تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره کل امور مالیاتی مودیان بزرگ تسلیم گردد» .

……………………………………

بخشنامه: ۲۱۳/۲۹۸/۵۰۶۹۱

نقل و انتقال املاک و حق واگذاری توسط اشخاص بیش از ۲ بار در سال شغل محسوب می گردد. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر مبنای نسبتی از ارزش روز

پیرو بخشنامه شماره ۱۲۵۶۵۰ مورخ ۴/۱۲/۱۳۸۷ به پیوست تصویب نامه شماره ۶۳۱۸۹/ت 42687ک مورخ ۲۴/۳/۱۳۸۸ وزیران عضو کارگروه مسکن به شرح مفاد زیر جهت اجرا ابلاغ می گردد:

«۱- نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل(زمین، واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و غیره) توسط اشخاص بیش از دوبار در سال در خصوص املاک و حق واگذاری خریداری شده از ابتدای سال ۱۳۸۸ شغل محسوب شده و درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از محل انتقال آنها در مراکز استانها و شهرهای بیش از صد هزار نفر جمعیت بر اساس آخرین سرشماری حسب مورد مشمول مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم و سایر مقررات قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.

تبصره1- اشخاص موضوع این بند ملزم به رعایت قوانین و مقررات مربوط در خصوص تسلیم به موقع اظهارنامه بوده و همچنین مکلفند مالیات متعلق را در هنگام انتقال هر یک از املاک یا حق واگذاری فوق مطابق دستورالعملی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و به واحد های مالیاتی ابلاغ خواهد کرد،به صورت علی الحساب پرداخت نمایند.

تبصره2- صدور گواهی موضوع ماده(۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم علاوه بر رعایت سایر مقررات ماده مذکور در خصوص اشخاص مشمول این بند منوط به پرداخت مالیات علی الحساب موضوع تبصره (۱) نیز می باشد.

تبصره3- خرید املاک و حق واگذاری محل به نام همسر و فرزندان تحت تکفل نیز مشمول مقررات این بند خواهد بود.

تبصره4- املاکی که پس از خرید بر اساس قانون و مقررات شهرداری تبدیل به ساختمان نوساز شده باشند، مشمول مالیات موضوع این بند نخواهد بود.

۲- کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده(۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم مکلف است ارزش معاملاتی املاک را برای محاسبه مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک و مالیات بر اراضی بایر موضوع ماده(۱۵) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن- مصوب ۱۳۸۷- به صورت پلکانی در سال ۱۳۸۸ به میزان بیست وپنج درصد، در سال ۱۳۸۹ به میزان پنجاه درصد، در سال ۱۳۹۰ به میزان هفتاد و پنج درصد و در سال ۱۳۹۱ به میزان صد در صد قیمت روز تغییر دهد.

تبصره- ارزش معاملاتی تعیین شده موضوع این بند برای محاسبه اولین نقل وانتقال املاک نوساز موضوع ماده (۷۷) قانون مالیاتهای مستقیم وسایر مالیاتها، عوارض وهمچنین سایر وجوهی که به مأخذ ارزش معاملاتی محاسبه واخذ می شود، ملاک عمل نخواهد بود. مبنای محاسبه موارد یاد شده بر مبنای آخرین ارزش معاملاتی ملاک عمل سال ۱۳۸۷ خواهد شد.

۳- ایـن تـصویب نـامـه جـایگـزین تـصویب نـامـه شماره ۲۱۶۶۶۴/ت41830ک مورخ ۲۱/۱۱/۱۳۸۷ می شود.»

لذا با توجه به مفاد مصوبه یاد شده مقرر می گردد:

الف- ادارات کل امور مالیاتی وادارات امور مالیاتی مربوط، مکلفند به قید فوریت کمیسیون تقویم املاک حسب مقررات ماده ۶۴ قانون را تشکیل ونسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک مناطق تحت پوشش به میزان ۲۵ درصد قیمت روز اقدام ونتیجه را (به انضمام یک نسخه از مصوبات کمیسیون) ظرف یک هفته پس از اتمام کار کمیسیون به معاونت فنی و حقوقی (دفتر خدمات مالیاتی) کتبا گزارش نمایند.

ب- ادارات امور مالیاتی که کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم را در خصوص تعیین ارزش معاملاتی سال ۱۳۸۸ املاک تشکیل داده اند، مجازند به استناد بندهای 2و3 تبصره (۱) ماده مذکور نسبت به تشکیل مجدد کمیسیون یاد شده اقدام نمایند.

ج- با توجه به مفاد قسمت اخیر بند (ج) ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم ارزش معاملاتی جاری تا لازم الاجرا شدن ارزش معاملاتی موضوع مصوبه مزبور برای محاسبه مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مناط اعتبار خواهد بود.

د- با توجه به تعیین تکلیف ارزش معاملاتی بر مبنای نسبتی از ارزش روز و به جهت رعایت حقوق مودیان محترم مقتضی است به منظور استخراج قیمت های پیشنهادی جهت طرح و تصویب در کمیسیون تقویم املاک از قیمت های سازمان مسکن وشهرسازی ودیگر مراجع ذیربط نیز استفاده گردد.

هـ- دستورالعمل موضوع تبصره (۱) بند (۱) مصوبه فوق الذکر در خصوص مالیات نقل وانتقال بیش از ۲ بار در سال املاک وحق واگذاری محل متعاقبا تهیه وابلاغ خواهد گردید. بنابراین تا ابلاغ دستورالعمل موصوف صدور گواهی ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم بدون دریافت مالیات علی الحساب بلامانع خواهد بود.

و- با ابلاغ این بخشنامه، بخشنامه شماره ۱۲۵۶۵۰ مورخ ۴/۱۲/۸۷ ودستورالعمل شماره ۱۲۵۶۳۷ مورخ ۴/۱۲/۸۷ سازمان امور مالیاتی کشور ملغی اثر می گردد.

مـدیـران کل مـحـترم امـور مالیاتی مسئول حسن اجرای این بخشنامه می باشند.

 

علی اکبر عرب مازار

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

……………………………………..

 

بخشنامه: ۲۱۰/۶۵۴۳۶

ارسال رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره ۴۵۵ مورخ ۸۸/۵/۲۵

شماره دادنامه:۴۵۵

تاریخ دادنامه:۲۵/۰۵/۱۳۸۸

کلاسه پرونده:۸۵/۹۶۰

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.

شاکی:آقای محمد مهدی ناظمیان.

مـوضـوع شـکـایـت و خـواسـته: ابـطال بنـد ۳ راجـع بـه مــاده ۵۵ و بند ۸ راجع به ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم از بخشنامه شماره 13530مورخ ۲۷/۷/۱۳۸۴ سازمان امور مالیاتی کشور.

مقدمه: شاکی به شرح دادخواست تقدیمی اعلام داشته است،۱- در ماده ۵۵ قانون مالیاتهای مستقیم آمده است،هر گاه مالک خانه آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید و یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد و … میزان مال الاجاره پرداختی از مال اجاره دریافتی کسر و مازاد آن مشمول مالیات بر درآمد است در قسمت بعد از ویرگول قید اینکه به اجاره مسکونی بدهد وجود ندارد.لکن در سال ۱۳۸۴ سازمان امور مالیاتی طی بخشنامه مورد شکایت تفسیری نموده که باید حتما به مسکونی واگذار شده باشد.چون در موارد ابهام، تفسیر قانون به نفع ضعیف در مقابل قوی اولی و موجه شناخته شده است و سازمان امور مالیاتی توجه نداشته که این ماده تجدید نظر نشده و مانند ماده ۵۳ و تبصره ۱۱ آن نیست که برای تشویق سازندگان ساختمان های اجاره ای اصلاح گردیده لذا با توجه به سوابق که نمی توانسته مدت مدیدی خلاف عمل شده باشد،تقاضای ابطال بند سوم بخشنامه راجع به ماده ۵۵ مورد استدعا است. ۲- در بند ۸ بخشنامه مورد شکایت راجع به ماده ۷۷ نیز سازمان امور مالیاتی بر خلاف اصل ماده ۷۷ برای معاملات دست دوم اظهار نظری نموده است که با قانون در تضاد است. زیرا در انتقالات بعدی شرایط نقل و انتقال ساختمان دست اول ساقط شده و شرایط برای نقل و انتقال قطعی و نوساز است که ۲ سال از صدور گواهی پایان کار نگذشته باشد،حق انتقال به ماخذ ۱۰ درصد ارزش معاملاتی اعیانی اخذ می شود. در انتقال بعدی اولا دست اول نیست ثانیا،نوساز نیست ثالثا بیش از ۲ سال از پایان کار گذشته چگونه باید مطابق نقل و انتقال اول عمل کند.البته این ۱۰ درصد همان مالیات بساز بفروش است که اصلاح گردیده است.مضافا به استحضار می رساند، که خریداران آپارتمان ساختمان به منظور استحکام معامله و جلوگیری از سوء استفاده بعضی از فروشندگان(چند بار فروخته نشود)در همان مراحل اولیه که هنوز تکمیل نیست،سند تنظیم می کنند،لکن مطابق شرایط تکمیل شده تحویل می گیرند و کلیه حق و حقوق خود را پرداخت می کنند و در طول چند سال هیچ گونه دخل و تصرفی در ساختمان ننموده و به صورت تحویلی ممکن است منتقل نمایند.چگونه است که باید مثل اول کار 10درصد و یا کمتر و یا بیشتر حق انتقال (بساز و بفروشی) پرداخت نمایند،در حالی که مساله اجحافی است برای معاملات دست دوم و غیره. بنابراین متقاضی ابطال بند ۸ بخشنامه راجع به ماده ۷۷  می باشد. سازمان امور مالیاتی کشور، در پاسخ به شکایت شاکی طی نامه شماره ۶۳۲۴۰/۲۱۲ مورخ ۲/۷/۱۳۸۷ اعلام داشته اند،الف- خواسته شاکی دربـاره مـاده ۵۵( قـانـون مـالیـاتهـای مـستقیـم) مـصوب اسـفند ۱۳۶۶ با اصـلاحـیه هـای بـعدی و بنـد ۳ بـخشـنامـه یاد شـده،بـا تـوجـه بــه صـراحـت بنـد (الـف) دادنـامـه شماره ۲۰۹ مورخ ۱۱/۴/۱۳۸۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری محکوم به رد می باشد.چرا که در دادنامه یاد شده به صراحت حکم گردیده است که، ((سیاق عبارات… قانون مالیاتهای مستقیم…مفید اختصاص معافیت از پرداخت مالیات بر اجاره بهای واحدهای مذکور به شرط اجاره آنها به منظور سکونت است و کسری معافیت مزبور در مواردی که واحد مسکونی منحصرا جهت سکونت به اجاره داده نشده است،فاقد مجوز قانونی است…)) ب- خواسته شاکی درباره بند ۸ بخشنامه یاد شده راجع به ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، با توجه به اینکه،در آغاز ماده ۷۷ قانون پیش گفته قید و شرط ((اولین نقل و انتقال)) از سوی قانونگذار آورده شده است و معیار(( تاریخ صدور گواهی پایان کار))قرار گرفته است، در بندهای (الف) و (ب) ردیف ۸ بخشنامه یاد شده،راجع به ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم،نیز به نظر و ((اراده حقیقی قانونگذار)) توجه داشته است. از این رو،در بند (الف) آن به این موضوع توجه داشته که،چنانچه حسب قراین و شواهد و مدارک متقن معلوم شده است که گواهی پس از گذشت مدت زمانی از تاریخ خاتمه کار صادر گردیده،تاریخ واقعی پایان کار ساختمانی مبدأ محاسبه ۲ سال مقرر در ماه ۷۷ قانون یاد شده قرار داده می شود. در بند (ب) نیز برخلاف نظر شاکی در قسمت دوم دادخواست تقدیمی،سازمان امور مالیاتی کشور درباره معاملات دست دوم اظهار نظری نکرده است.بلکه به صراحت در بند(ب) ردیف ۸ بخشنامه یاد شده انتقال واحدهای در حال ساخت و ناتمام را به نسبت پیشرفت کار ساختمانی مشمول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم قرار داده است و در صورت تکمیل و واگذاری توسط اشخاص بعدی،مالیات مذکور تنها نسبت به میزان تکمیلی تعلق خواهد گرفت،نه بیشتر از آن.نظر به اینکه،بخشنامه موضوع خواسته شاکی با رعایت مواد 55و 77و ۲۱۹ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ماه ۱۳۶۶ و بند (الف) دادنامه شماره ۲۰۹ مورخ ۱۱/۴/۱۳۸۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و ((در حدود صلاحیت خود))جهت حسن اجرای مقررات مالیاتی صادر گردیده و (( از اختیارات))قانونی آن((سوء استفاده یا تجاوزی))صورت نگرفته است،با استناد به مواد قانونی و دادنامه یاد شده و ماده ۱۹ بند یک قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام،رد شکایت شاکی را درخواست می نماید.هیأت عمومی دیوان در تاریخ فوق با حضور روسا و مستشاران و دادرسان علی البدل در تاریخ فوق تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید.

 

رأی هیأت عمومی

همانطور که در دادنامه شماره ۲۰۹ مورخ ۱۱/۴/۱۳۸۵ هیأت عمومی دیوان نیز تصریح شده،سیاق عبارات حکم مقرر در ماده ۵۵ قانون مالیاتهای مستقیم به ویژه استفاده از وصف مسکونی در عبارت ((خانه یا آپارتمان)) و شرط اجاره محل دیگر به منظور سکونت،مقید شمول حکم مقنن در صورت اجاره خانه یا آپارتمان به منظور سکونت است.بنابراین مفاد بند ۳ بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ ۲۷/۷/۱۳۸۴ سازمان امور مالیاتی کشور که مبین این معنی است،مغایرتی با قانون ندارد. ب- طبق ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۸۰ ((اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی،مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.))نظر به اینکه به صراحت ماده  فوق الذکر،ملاک اعمال ماده مزبور اولین نقل و انتقال قطعی ملاک در فاصله دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار قید شده است،بنابراین بند ۸ بخشنامه مورد اعتراض که تاریخ واقعی پایان کار را مبدأ محاسبه دو سال مقرر در قانون اعلام داشته،خلاف حکم صریح مقنن در این خصوص است و مستندا به قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی و ماده یک و بند یک ماده ۱۹ و ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می شود.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

علی رازینی

……………………………..